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商品住宅造价有效控制的研究 目 录 第一章 绪论 第二章 商品住宅决策阶段造价有效控制研究 第三章 商品住宅设计阶段造价有效控制研究 第四章 商品住宅招标阶段造价有效控制研究 第五章 商品住宅施工阶段造价有效控制研究 第六章 结论和建议 参考文献 致谢！ 第一章 绪论 1.1　研究背景 商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要的支柱产业 住宅市场日益激烈的竞争需要房地产企业对造价的有效控制 房地产企业及理论界对造价控制的误区 国家宏观调控需要房地产企业加强成本控制 第一章 绪论 1.2 研究意义和方法 研究意义 宏观方面，商品住宅造价控制研究是直接关系到国民的切身利益。 在微观方面，商品住宅造价控制研究是房地产企业生存发展的需要。 研究方法 用经济学的区位理论研究商品住宅的项目策划阶段的投资估算造价影响。 用限额设计和价值工程等理论研究设计阶段的设计概算造价控制。 通过博弈论分析研究招投标阶段工程造价的影响，在工程量清单计价模式下通过合同的管理对工程造价控制。 施工阶段通过控制设计变更和工程索赔对造价进行有效控制。 第一章 绪论 1.3 文献综述 住宅区位选择的经典理论 博弈论 工程造价理论 国内文献调查 1.4 研究技术路线 第二章 商品住宅决策阶段造价有效控制 商品住宅决策阶段的投资控制，是对投资经济活动的事前控制，对项目造价的构成及投资的控制有着极其重要的作用，是项目投资控制的最主要和最直接而有效的阶段。投资估算一经批准就作为建设项目的最高限额。 本章重点论述了决策阶段影响商品住宅造价的区位因素和产品定位因素。在此阶段造价控制的重点是住宅建设规模、建设标准、建设地点及材料设备的选择，根据影响住宅造价的因素、掌握的资料及科学的分析，从而确定商品住宅的投资估算。投资估算是项目投资的最高限额，是造价控制的目标 通过区位选择模型（ △L=△R-△C）分析房地产开发商选择区位 住宅可分为花园别墅、中高档公寓和普通住宅三大类。不同类型的住宅在空间分布上具有不同的指向性，其工程造价也有非常大的差异性。 造价控制方法 ：系数估算法 、单位面积估算法、指标估算法 第三章 商品住宅设计阶段造价有效控制 商品住宅设计阶段是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是项目建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是控制工程造价的重点阶段。在设计阶段进行造价控制可以使造价构成更合理，提高资金利用效率，使工程造价控制变得更主动。 通过实行设计招标和设计监理制、完善设计合同、推行限额设计、推广标准设计、实行价值工程措施对商品住宅工程造价进行有效控制。 设计招投标来选择优秀的设计单位避免因设计质量问题造成资金长期得不到回收，更重要的是优秀的设计单位可以对工程结构方案、工程造价进行优化考虑，加大对工程造价的控制力度 设计监理是在设计阶段利用社会专业资源对设计质量进行有效控制，对设计过程实施跟踪检查，主要审核不同方案的经济比较和设计概算编制 完善设计合同 第三章 商品住宅设计阶段造价有效控制 推行限额设计，限额设计就是按照批准的投资估算控制总体工程设计，各专业在保证达到设计任务书各项要求的前提下，按分配的投资额控制各自的设计，没有特别的理由，不得突破限额。 推广标准设计，采用标准设计有益于较大幅度地降低工程造价 实行价值工程，价值工程是运用集体智慧和通过有组织的活动，着重对产品进行功能分析，使之以较低的总成本，可靠地实现产品必要的功能，从而提高产品价值的一套科学的技术经济分析方法 另外，在设计方案阶段对设计加强概算审查和施工图设计阶段加强对施工图预算审查是进行设计阶段造价有效控制的量化方法 第四章 商品住宅招标阶段造价有效控制 工程量清单招标模式 工程量清单招标模式投标策略博弈 商品住宅在招标阶段利用工程量清单进行造价控制，必须提供完整、清晰、正确的工程量清单，可以有效避免不平衡报价和不必要的工程索赔。而且，编制完善的施工合同条款也是在招标阶段控制造价的有效途径。 第五章 商品住宅施工阶段造价有效控制 施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程变更，二是严格审查施工单位的索赔要求，三是做好材料管理，四是做好总包范围以外费用管理。 工程变更是施工阶段影响工程造价的一个重要因素。因而也关系到进度、质量和投资控制。所以加强工程变更的管理，对确保工程质量、工期和控制造价具有十分重要的意义。特别是对工程造价影响较大的工程变更，要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准。 严格工程索赔审查 竣工结算：传统法 、创新法 * *