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* （9）各建筑形式组合建议： 以上是对各种建筑密度下的物业组合分析 总体来说，建筑密度越低，项目品质就越高，对未来的售价支撑力度就越大 但是，建筑密度过低必然会引起高层的体量过大，从而导致成本上升，风险增加，对未来销售不利 空间感虽然取决于建筑密度等硬性指标，但也受规划布局方式等软性因素的影响，这一点可能需要一些突破。 总体来说，虽然20%的建筑密度最为出彩，但23%的建筑密度市场风险最小 因此，我们更倾向于按建筑密度23%的方案进行规划设计，具体还要看规划设计的可实现程度 * （10）组团分区建议 由于各建筑形式的目标客户群不同，因此应相对分区，以利于分组团开发 其中高层区物业相对高档，住户相对集中，应安排最好的外部景观和内部景观 为避免高度差距过大并适应地形高差，小高层应在高层两侧临街逐排摆放 低层区安排在南部居中位置，与二期花园洋房相呼应 多层区在东侧，与二期多层相呼应， 在景观安排上，应考虑每户的均好性 高层区 多层区 低层区 水域 水域 小高层区 小高层区 * 山传海 原深圳尺度策划总监、成都尺度业务副总经理 经济学学士，管理学硕士 手机邮箱：shanchuanhai@ 个人主页：（搜狐—焦点房地产网） 房地产前期策划的理论与实践汇报结束 欢迎提问！ * 六、物业发展建议 * 物业发展建议主要是根据投资策划的基础，给出项目的产品安排 在这一过程中，需要融入建筑策划的一些内容与方法 因此，从这一意义上说，策划师必须懂一些规划与建筑的知识 （一）物业发展建议的内容与方法 * 1、从规划合理角度来看 （1）地块主要经济技术指标： 地块名称 占地面积 建筑面积 容积率 东地块 97137 157822 1.62 西地块 26600 53200 2.0 总体 123737 211022 1.71 （二）物业发展建议的案例：合肥金色池塘三期 * （2）全部发展小高层时的建筑密度 建筑形式 层数 面积百分比 建筑面积 基底面积 三期占地 建筑密度 小高层 11.5 95% 200471 17432 123737 17.5% 公建 2.5 5% 10551 4220 合计 　 100% 211022 21653 由上表可以看出，项目三期全部发展小高层时，建筑密度仅为17.5%，远低于控规的23.5%，还有可继续利用的空间，具有发展低多层的条件。以下是典型项目的容积率利用参考 * （3）典型案例一：优品道（成都） 方案一 居住区用地面积 224032 居住区地上建面 403278 住宅建筑面积 356911 多层 17% 59670 小高层 62% 219553 高层 22% 77688 商业及配套公建 46367 居住区容积率 1.80 方案二 居住区用地面积 224032 居住区地上建面 405394 住宅建筑面积 359029 多层 16% 58995 小高层 70% 251505 高层 14% 49338 商业及配套公建 46367 居住区容积率 1.80 方案三 居住区用地面积 224032 居住区地上建面 389937 住宅建筑面积 343571 多层 26% 89505 小高层 53% 180428 高层 21% 73638 商业及配套公建 46367 居住区容积率 1.74 * （4）优品道项目简介 优品道是成都博瑞地产开发的城交结合部近500亩大盘，目前在区域板块中处于价格引领者地位，均价4800元/平米且销售迅速 该项目的住宅部分由B+H主持，所示方案都是调整方案，非最终采用方案 从方案上来看，1.8的容积率仍然发展了近20%的多层，并且安排了近15000平米的中央绿化广场 虽然区位不同，项目不同，日照要求也不同，但城郊结合部谨慎发展电梯住宅以控制项目风险的思路，对本案具有较强的参考意义 * （5）优品道总体规划 从规划方案来看，建筑摆放略显拥挤，但15000平米的中心绿化广场，为全盘的销售提供了有力支撑 § * （6）典型案例二：金沙西园（成都） 总净用地面积（未含代征地和公共绿地）：244.25亩 总建筑面积：294900㎡ 其中： 地上：266180㎡ 住宅：200300㎡ 商业：65880㎡（含配套的派出所、医院） 容积率：1.63 总户数：1642 * 金沙西园是由成都置信房产旗下的宏信公司职业经理人队伍开发的项目，2004年上半年开盘，一期以3400元/平米的均价，开盘当天即完成销售 项目以川西民居为建筑特色，以金沙遗址为依托，全部安排多层住宅 容积率为1.63，接近本案容积率水平 该项目全部安排多层是迫于控规要求，但在如此高的容积率做实现建筑摆放并被市场认可，对本案具有参考意义 （7）金沙西园项目简介 *