商业地产规划报告书.pptVIP

* * 3.2.4 顾客生理、心理因素 每层楼的人流过道数量，一般1主2辅便可。简单易梳理的人流动线，可以使消费者更加轻松的行进，而不会产生晕头转向，不知身在何处的感觉，丧失了再次光顾的情绪。 商铺采用玻璃墙体，以增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。 在中庭小广场设立休息区域，对不同的顾客进行分流，同样，顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。 应该在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识，方便顾客辨认，避免了消费者认为商场象迷宫难逛，而产生下次不会再来的想法 * * 3.3 商业建筑内部动线形状 直线 曲线 环形 8字形 * * 3.4 商业建筑内部动线布局特征 主动线 次动线 橄榄型 哑铃型 * * 3.5 商业建筑内部动线与节点 水平动线 垂直动线 节点 * * 小结 人流动线与商场的经营关系紧密，人流动线不易设计成直线型，虽然那样可以给顾客最大的视野，但是很容易让顾客感觉到疲劳。调研得出，如果在视野很好的购物环境中购物，男士的疲劳时间为三十分钟，女士的疲劳时间为45分钟；而曲线布局的购物环境中男士的疲劳时间为四十分钟。这样可以增加商场的停留时间，保证商场的人流。  * * 4 商业建筑的人流动线规划 4.1 商业建筑人流动线的两种形式 人流焦点一般位于社区主入口或商业的主力店，是人流的聚散地，具有唯一性。一般情况下，人流焦点较密集，具有凝集人流的作用。 人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键。可以并存多个，有效的提升人流流动频率。 * * 4.2 两种人流动线的特征 焦点型人流动线： 人流集散中心具有唯一性 能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显 端点型人流动线： 人流集散中心有两个或多个 两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值 * * 4.3 人流动线规划应注意的问题 规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性。 人力焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外部人流。 人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业。 人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感与节奏，增加人流动线的变化。 人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。 * * LOGO * * 报告目录 商业地产的规划布局 1 商业地产的业态规划与设计 2 商业地产的动线设计 3 商业地产的人流动线规划 4 * * 1 商业地产规划布局 1.1 商业地产的规划要点 独特性：项目定位要与城市整体商业网点形成特色错位，与商圈内业态组合形成互补互动；要通过环境的塑造形成自身聚客的引力，其整体环境和动线要有建筑美学与商业功能的有机结合。 长远性特征：项目规划要坚持社会需求变化的眼光。Mall或大型商业设施是城市的稀缺资源，集合了最多商业资源和国际品位的象征性场所，不仅有感知的物质外壳，也表现出强烈的符号象征功能。规划需要满足未来二十年的城市商业价值诉求。 环境决定性特征：不以“大”而以“准”取胜，立足社区商圈，兼顾城市商圈聚集功能，要为社区商圈和城市主流消费群的未来生活方式预留升级空间。 * * 1.1 商业地产规划设计的要点 功能合理性 不仅要从物业内部考虑人流动线，更要从物业环境、交通组织、城市规划考虑室内室外人流、车流、商流的动线设计。 高度统一性特征：适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商铺，必须实施持续资本运营手段和统一经营权手段，保障业主统一管理权益；在正常管理秩序下，租金只升不降。 * * 1.1 商业地产规划设计的要点 顾客主动性特征：大型商业设施为消费者而存在。以顾客的需求为重点对项目进行定位规划，密切关注社会公众的根本利益，拥有足够数量的停车场和交通优势，并投资足够比例的共享空间和室外动线，要有更新地区和创造新商圈的独到眼光。 系统性特征：商业的规划设计要考虑到政府、社区、相邻者的关系，也包括投资者、使用者以及维护者的各方利益。 * * 1.2 社区商业的规划布局 社区商业规划布局和业态组合必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业布局和业态组合设计最基本的原则。 * * 1.2 社区商业的规划布局 规划布局的步骤 明确各业态的意义和作用差别 根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确