设计阶段的成本相关管理.pptVIP

;设计阶段的成本管理;前言——扁鹊三兄弟的故事;大哥 -- 最好 -- 事前； ;前言--触目惊心的数字;前提条件： 1、30万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积 = 1：1，窗墙比为0.18； 2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元 / 平米和550元 / 平米； 3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元 / 平米。 问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本会相差多少？;前言--成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求;前言--成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求;一、成本管理概述;成本管理面临的挑战;成本管理的理念;;;房地产项目成本构成;工程造价控制的原则;;提高资金利用效率 提高投资控制效率 使控制工作更主动 便于技术与经济相结合 在设计阶段控制造价效果最显著 ;设计阶段成本控制的意义;二、设计阶段影响工程造价的因素及设计方案评价;设计内容;设计内容;设计内容;1）设计方案评价原则 必须要处理好技术先进性与经济合理性之间的关系 必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用 必须兼顾近期与远期的要求 2）工业建设项目设计评价 总平面设计评价 工艺设计评价 建筑设计评价 ;总平面设计评价指标 ;评价内容;建筑设计评价;评价内容;民用建设项目设计评价;民用建筑设计的评价指标; 设计概算 设计概算一经批准，将作为控制建设项目投资的最高限额。 设计概算的内容; （1）单位工程概算的编制方法 单位工程概算书是计算一个独立建筑物或构筑物（单项 工程）中每个专业工程所需工程费用的文件，分为建筑工程 概算书和设备安装工程概算书。 建筑工程概算的编制方法： 概算定额法、概算指标法、类似工程预算法等 设备及安装工程概算的编制方法： 预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位指标法等。;建筑工程概算的编制方法;2）概算指标法;设备、人工、材料、机械台班费用的调整。 设备、人工、材料、机械修正概算费用 = 原概算指标中的设备、人工、材料、机械费用 +∑（换入设备、人工、材料、机械消耗量×拟建地区相应单价） - ∑（换出设备、人工、材料、机械消耗量×原概算指标设备、 人工、材料、机械单价） ;3）类似工程预算法;－;设备及安装工程概算;－;施工图预算编制模式;施工图预算的编制 ;工料单价法;实物法编制施工图步骤： （1）编制前的准备工作 （2）熟悉图纸和预算定额 （3）了解施工组织设计和施工现场情况 （4）划分工程项目和计算工程量 （5）套用定额消耗量，计算人工、材料、机械台班消耗量 （6）计算并汇总单位工程的人工费、材料费和施工机械台班费 单位工程直接工程费＝ ∑（工程量×定额人工消耗量×市场工日单价） ＋∑｛工程量×定额材料消耗量×市场材料单价） ＋∑｛工程量×定额机械台班消耗量×市场机械台班单价） （7）计算其他费用; 预算单价法与实物法的异同;综合单价法;四、设计成本优化方法——价值工程;五、设计阶段成本控制与优化实务;;·设计失误;建筑与结构;;;;;;精装修专业在前期建筑设计中未能介入，导致结构预留的门洞尺寸与精装修设计的尺寸要求有较大偏差。;后 果：;;限额设计;设计周期的取值及专业的衔接;专业衔接依据：;;;设计阶段成本控制及优化; 途径2：全过程设计优化;初始设计 - 总平面;设计描述：地块出入口减少为两个。; 在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。 ;经济技术指标;初始设计 - 停车方式（高层） ;设计描述： 半地下室车库可不按人防标准建造，成本较低（需要与政府部门沟通是否可行）； 半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备和施工成本较低。 ;初始设计 - 停车方式（联排） ;设计描述： 别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算； 别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，不需缴纳人防异地建设费； 地下室顶板标高符合当地规范。 ;初始设计 - 地库;优化设计 - 地库;地库优化前后数据比较;1、应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关政府部门的要求，选择最适合各项目高层区域的地库形式； 2、在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式； 3、在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要获得政府有关部