2011惠众·西城一品首批房源价格制定方案55p.pptVIP

根据现阶段客观市场评分体系及客户心理预期摸排，现阶段的入市价格较低，但原预定住宅整体均价：6800元/㎡ 能不能实现？ 怎么实现？ 住宅定价系统 客观市场下现阶段的入市售价测算 现阶段入市策略及价格建议 二、现阶段入市价格的测算及建议 一、采用低开高走价格策略 二、按楼栋素质科学定价策略 三、合理化的价差制定策略 住宅定价系统 实现信心保障 首次开盘务必求一个较好的销售结果，形成良好口碑，为后期销售奠定基础； 首次开盘要预留一定的溢价空间，让第一批钟情于项目的客户得到实惠； 目前受调控政策的影响，市场处于低迷期，入市时不宜采用高举高打的策略，价格不宜过高； 开发商在片区市场的知名度不高，难以形成有利的口碑效应，因此，在首批房源应采用 低开高走的策略，引爆市场； 一、采用低开高走价格策略 住宅定价系统 楼栋打分表因素及所占比重 二、按楼栋素质科学定价 住宅定价系统 二、按楼栋素质科学定价 住宅定价系统 7.67 8 8 8 8 8.5 8 7 7 9# 8.53 9 8 8 8 8 8.5 9 9 8# 8.14 8 9 9 9 9 9 7 7 7# 8.86 9 9 9 9 8 9 10 8 6# 9.62 9 9 10 9 10 9 10 10 4# 9.48 8 9 9 9 10 9 10 10 2# 100% 6% 8% 8% 10% 14% 14% 20% 20% 权重楼栋 得分 视野 通风 景观 户型设计 噪音 采光 污染 交易时机 因素 各楼栋整体销售均价明细 二、按楼栋素质科学定价 住宅定价系统 6800.48 整体均价（元/㎡） 678245849 161415294 1637405849066117182974860 销售总价（元） 99735 24613 24113 12909 13178 13148 11774 楼栋面积（㎡） —— 6558 6791 6685 6880 7085 7047 楼栋均价（元/㎡） 合计 9# 8# 7# 6# 4# 2# 楼栋号 参考近期市场客观情况、及我们建议采用的低开高走的价格策略；再结合项目本身楼栋本身素质的不同，那么我们建议在保证整体均价6800元/㎡实收价格的基础上： 6602元/㎡ 首批房源7#、9#楼的入市价格在： TOUCH STONE(CHINA) 惠众·西城一品首批房源价格制定方案 同致行地产 惠众·西城一品项目组 2011年8月 本次项目定价的意义及原则： 近期在整个限购限贷的政策的打压下，整体房地产市场处于调整阶段，成交低迷，并且各代理银行放款速度与之前相比有明显的放缓。因此本次定价的原则我司有以下几个方面的考虑： 1、保证开盘最大化的销售，为惠众置业保证有足够的现金流回款；（根据目前各代理银行的放款速度，必须在9月份开盘就能达到一定的销售金额，方能在今年12月份前达到本项目所需的回款目标）； 2、9月份开盘必须达到一定的销售套数，才能在下阶段有条件加推其他房源，保证惠众置业后续开发其他项目的资金要求； 3、项目首次开盘必须树立一个开盘热销的局势，才能在淡市下快速的树立项目的品牌及为后续销售打下基础。 二、现阶段入市价格的测算及建议 一、周边项目销售深度研究 三、关于不同价格下解筹率的预判参考 项目周边竞争楼盘分布—— 本次研究及定价参考楼盘的选取，主要以项目周边位置、配套、环境相类似的几个楼盘作为参考，主要选取明钻、晶华城、九龙城、中原万达广场、中原新城5个项目，锦艺·国际华都由于近一年没有新房源推出，所以不直接列为参考对象。 本项目 晶华城 正商明钻 中原万达广场 九龙城 中原新城 竞争项目销售研究 135亩 占地面积 1566个 车位 3500户，当期1566户 总户数 板塔结合、高层 建筑类别 住宅 物业类别 3.2 容积率 32% 绿化率 中原区农业西路与秦岭路交汇处东200米路北 物业位置 40万平方米 总建筑面积 河南正商置业有限公司 开发商 正商明钻 项目名称 竞争项目销售研究 3.6限购令出台 正商明钻——近期成交均价接近为6400元/㎡，月成交量90套左右。 正商明钻在限购令出台之前，整体销售均价及成交量表现比较平稳, 同郑州房地产市场表现比较一致，呈现量价小步提升的现象。 限购令出台后，当月成交量即大幅下滑，在明钻整体的调低均价后，销量才逐步回升。 ——以上数据均来至于房管局签约数据 竞争项目销售研究 2011年销售均价及销量研究 3.6限购令出台 一、正商明钻7月24日开盘： 房源：前期17#、19#楼开盘剩余房源及18#楼三栋,约560套房源打包销售； 面积区间：包括43㎡一房、89-102㎡两房、118㎡三房； 优惠：认筹当天办卡客户优惠100元