2012金地圣爱米伦营销策划方案.pptVIP

金地*圣爱米伦五一营销策划方案 第一部分：市场解构 第二部分：客户分析 第三部分：产品策略 第四部分：价格策略 第五部分：营销推广 基本描述：金地圣爱米伦位于洪山区华中科技大学武昌分校对面，毗邻武昌二环线，项目最大特点在于其奢华法国风情。该项目占地面积22.6万平方米，属于武昌二环较大规模的楼盘，涵盖多层及33层高层住宅，共提供1957套住房，预计2012年6月交房。 楼盘特点：　　1、品牌地产商+品牌物业，楼盘口碑及后期小区环境较有保障。　　2、容积率仅1.58，武汉二环较少见的低密度楼盘。　　3、该项目内户型要是花园洋房和精装高层，最小的户型109平米，户型普遍偏大。　　4、社区配套成熟，视听室、图书室、雪茄室、红酒间、健身房等品质生活必备场所一应俱 ⑶．后发优势本项目所在区域为即建城区，各种市政配套和规划将会得到更加优秀的实施方案，本项目和周边环境的完美结合更加接近现代化。⑷．规模优势本项目规模较大，使得大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。 3．机会点（opportunity）⑴．现在社会经济发展迅速，外出务工者较多，而且收入也在逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高。⑵．目前当地住宅、商业房产市场产品太多，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。⑶．武汉本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.⑷．本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。 4．威胁点（threaten）（1）近年来武汉经济有了很大的发展，但房价日益提高使得买房的人的承受力受限。而购买力较强的客源则更愿意在市中心买房。（2）目前市场供应量放大，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。（3）南湖附近已有楼盘先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，因此现有个案将会对本案的销售会产生一定影响。（4）宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态的出现。 第二部分：客户分析 目标市场定位：本项目建在武昌南湖中心，规模较大，是一个中档的楼盘。对于客户需求来说，中档楼盘所面临的机会是最大的，但是，由于目前南湖这边还有待开发，地理优势明显降低，所以，在质量上，无非可以让圣爱米伦拥有更多的客源，当然，这些客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析： ⑴．客源区域①．一级区域：武汉市内；②．二级区域：武汉市以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。⑵．客源职业①私营业主、个体经营者；②武汉在外务工者；③武汉本地政府公务员；④企业高级管理人员；⑤学校、医院、银行等企事业职工；⑥武汉本地效益较好的企业职工；⑦富裕进城的农民。 ⑶．客源购房目的新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；工作型：因为工作原因来武汉，为了工作方便的人群。⑷．吸引客源种类①以个体买家为主，集团客户为辅；②立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。 主力客源分析1、公务员客源 3、工薪阶层： 返乡置业者： 目标消费群购买心理及需求分析购买行为：①宽敞舒适的房型；②高质量的居住环境；③有一定规模的小区；④高标准的社区文化需求；⑤追求自由个性和实际效用的统一。 需求分析： 第三部分：产品策略 策划思路： 由于本项目所在地的周围灰尘较大，所以我们提倡绿色生活，在建筑周围种满树木和花草。 圣爱米伦建在华科大武昌分校旁边，而且离湖工大不远，周边还有各种小学中学，因此我们可以在小区建立浓厚的文化氛围，在优雅的环境中打造一种好生活，好文化的理想家居理念，提供住户一种高品质的生活。 提供大众运动空间、创造健康生活。社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，倡导现代人健康文明的新生活。 总体规划构思 1、以人为本2、尊重自然3、经济开发4、人文内涵 5、科技生活6、安全节能7、配套完善8、管理周全 第四部分：价格策略1．采取低开高走的价格策略以几套相对偏低单价或总价的住宅价格作为市场价格切入，采用低幅多频方式提价，逐步推出略高于市场价格的主力价位，营造不断升值趋势。第一阶段：通过高端形象推广，积累客户意向，带动市场，聚集人气；第二阶段：物超所值的高性价比入市，形成“老百姓住得起的好房子”的市场印象；