江苏省苏州锦程之星物业管理方案(74页）.docVIP

锦程之星物业管理方案 1、项目概况 “锦程之星”项目座落于苏州工业园区通园路东、企鸿路北、独墅湖大道南地块。项目由6幢小高层、4幢高层住宅（其中9#、10#2幢住宅为商品房，销售时间待定）、1个独立的地下一层汽车库和1幢独立的3层配套用房会所组成（会所内有：物管房 、业主办公室、干洗店、电信营业部、便利超市、美容美发、健身房、棋牌室、练操房、游艺中心、乒乓室、桌球室）。 “锦程之星” 项目总建筑面积约9.4万平方米。用地约40211.59平方米，容积率1.8，建筑密度16.73%，绿化面积16801.75平方米，绿地率41.7%，公共绿地面积14988平方米，公共绿地率37.3%，建筑占地面积6990.84平方米，总架空层面积2068.9平方米，道路交通面积5490.23平方米。 小区设有2个出入口，主入口位于企鸿路，人行次入口位于通园路。小区内公共设施：电梯29台、变电所2座、水泵房、生活水池、消防水池?、电信交接间?、?智能控制中心、消防控制中心、垃圾中转站、地下汽车库（车位313个）、室外汽车库（车位：138个）、小区摩托车位、自行车室内公共车位（车位1990个）。 小区均为精装修公寓，房间总数为864户，均为2人间或家庭间，符合条件的单身人才或家庭居住。室内床、桌、椅等日用家俱和卫生设施俱全，配置空调、电视机、冰箱、洗衣机、电热淋浴器等家电，电话和宽带可申请开通。 2、项目特点 2．1入住对象 2．1．1在园区内就业的，优先考虑在园区首次签订劳动合同一年内的新员工。 2．1．2未在苏州购房；本人或配偶在苏州市无居住条件。 2．1．3参加园区A类公积金。 2．1．4与所在企事业单位已签订劳动合同。 2．1．5本科以上学历或专业列入园区当年度《紧缺和急需专业人才目录》大专学历。 2．2项目管理难点 2．2．1管理成本大 “锦程之星”不同于其他住宅小区，均为精装修公寓，入住的客户群体、管理难度和服务标准、提供的配套服务等均高于普通住宅小区，针对此情况，物业必须配备较高综合管理素质的管理人员及从业经验丰富的基层员工，从而导致人力成本与运营成本的提高。 2. 2. 2设施设备维护量大 由于项目为精装修公寓，每户内配有家具、家电、卫生设备、厨房设备等，导致物业维修量大。 3、管理目标 努力提高物业服务质量，提高物业从业人员素质为业主提供全方位的服务创造安全、温暖、快捷、方便、清洁的时间与空间环境物业管理＝时间＋空间＋服务用体贴、周到的服务来赢得业主的认可提升物业管理工作满意度中国物业教育网6lnd3mX%I5?J并通过物业服务产生良好的口碑导入先进的管理理念优越的板块和地段优势、引领潮流的建筑格调、高速便捷的交通条件、成熟完备的生活配套和性价超值的完美户型， 3．5．3承诺: 自本项目物业正式入住二年即达到苏州市优秀小区物业管理相应标准，成为苏州及邻近周边地区具有闪亮点的居住类配套项目。 4．服务理念 4．1在物业日常管理服务中，结合锦程之星客户情况，提供差异化服务，推行零干扰服务”物业管理模式，将管理与物业管理融为一体，以高起点的管理高素质的人员个性化、人文化和品牌化的服务社会、环境、经济。”的建筑特色和服务定位，将该项目管理的更好，使其成为苏州及邻近周边地区具有闪亮点的居住类配套项目。 5．前期介入阶段管理 5．1主要工作与举措 5．1．1按人员到岗计划配合人力资源部落实人员招聘与培训。 5．1．2编制锦程之星服务中心的管理文件以及各项工作指导书。 5．1．3参加项目工程例会、关注工程进度，参与工程竣工验收的全过程。 5．1．4加强与“优租中心”的沟通，初步了解业主基本情况，时刻关注并配合《临时管理规约》《前期物业服务合同》《前期物业委托合同》三项合同内容并对合同名称作出相应调整。 5．1．5与优租中心对口联系人沟通物业用房的装修设计方案并监督实施。 5．1．6深入项目现场，更多地了解市政管网施工情况与管线走向细节。 5．1．7督促优租中心对开办物品的落实。 5．1．8落实前期物业服务费、停车服务费的审批与备案工作。 5．1．9联系并落实水、电、燃气、电信、有线电视、邮政、环卫等市政公用部门的相关工作与业务办理联系电话。 5．2内部管理架构 公司将成立管理处，管理处机构设置、部工程部、负责管理处行政事务及服务中心的工作配合公司行政人事部开展人事、劳资、培训工作负责各项社区文化活动、便民服务项目的策划及组织实施负责日常的房屋巡查，纠正违章现象协助管理处对管理处人员进行监督、考核工作负责日常与业主的联系和沟通。 负责管理服务区域内公共区域及业主委托范围内的卫生保洁工作负责管理服务区域内公共绿化和设施的日常养护。负责制定管理服务范围内公共设施、设备、房屋体的维修和定期保养计划，并组织实施、监督和考核对管理处