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项目合作建议书 第一部分 合作建议 根据创美公司贵州毕节商业项目具体规划，雅信对创美公司贵州毕节项目前期策划、商业规划、招商执行及后期运营工作思考如下。 一、确定本案商业服务目标： 项目全程商业规划、定位、招商策划及执行；全力引入优质商家进驻项目；通过综合运营及招商/营销，提升项目收益率并拉升住宅超额利润，促使开发商得到利益最大化。 1、市场定位方面：精细市场研究，确定项目市场商业定位以及业态规划，实现项目业态分区定位，打造仁寿最优质的城市商业集中群。 2、规划方面：针对不同位置规划不同业态，做好市场差异化组合，互补共存，使之最终成为投资者强烈关注的物业。 3、发展方面：提前完成主力店商业（或大商业）之意向招商，提升物业价值。 4、后期运营阶段方面：通过将项目作为收益性产品的全面分析，把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个优质的商业运营平台上。通过大量的市场推广计划来达到收益的最大化，确保项目物业价值和租金收益迅速提升。 二、招商展开前的准备工作： 1、确定项目商业市场需求并引导毕节消费者商业消费需求，完成本项目的商业精准定位 2、找准适合本项目的大商业及商业街的租售概念，完成商业规划 3、项目商业的业态面积分布及配比及商业自持与销售部分比例 4、协助各类设计单位在建筑设计、装修、招商策略、商业管理服务等之工作 5、打造并提高本商业项目的整体性形象 6、确定项目商业推广及各期推广主题，确保项目的整体性形象出街 7、不同区域、业态的租金及招商优惠政策制定 8、项目的综合物业价值提升方案 第二部分 本案商业运营模式思考 公司的服务工作内容主要为前期市场调研、定位、策划、招商规划、执行、等,因此对项目运营模式将有以下几点思考： 1.项目定位，业态规划定位 2.招商业态组合策略，各业态的面积配比 3. 项目定位在物业的宣传推广上如何体现 4.运营管理模式的思考 根据项目位置，雅信公司对于适合本案的项目运营思考建议 项目定位支撑要点： 1、业态的规划定位 2、各进驻商家的经营业态及经营品质上 3、满足各商家入场个性需求的商场内部结构调整 4、项目物业的包装 5、项目的主题宣传推广 第三部分 工作内容 一、方案修改及设计阶段 1．定性定量市场调查及可行性分析：分析各类业态之商业市场，包括大超市，批发市场，精品百货，专业市场等各类业态之商业。研究商圈范围内高、中、低消费力/消费模式，品牌偏好、娱乐休闲习惯，餐饮偏好，建议开发案各区域( 社区商场及商业街 )内容、量体、定位等。 时间：60天 工作重点： （1）开发案各区域市场定位 （2）开发内容及量体组合 （3）各类业种之比例 （4）商/厂家组合 （5）目标客层分类，设定主力、次要商圈范围 （6）确定各类零售、餐饮、休闲娱乐及其它业种之比例 （7）建议出售与租赁部份之比例及位置 （8）年度营业目标及利润预估（包括商场及其它出售部份） 2．配合指定之建筑师及设计院完成主体计划、概念性设计建议 工作重点： （1）规划项目整体布局方案 （2）建筑设计概念方案图稿 （3）建筑计划及面积与功能安排 （4）业种配比计划 （5）区域主题与楼层配置计划 （6）面积与业种之量体分配 （7）各区域平面与垂直动线规划 （8）制作有关规划及工程规格说明文件 3．配合指定之建筑师及设计院完成扩初设计及报审图纸 工作重点： （1）各类业种面积及楼层及位置详细分配 （2）各楼层商铺及公共空间详细安排 （3）各类商铺面积建议 （4）室外广场活动范围规划 （5）顾客流动动线（全案性、区域性及残障步道） （6）车辆流动动线（贵宾车、顾客车、厂商车、员工车、垃圾车、收钞车） （7）员工流动动线（一般员工、清洁员工、保全员工、施工员工、收钞员工） （8）垃圾处理动线 （9）紧急事故动线 （10）水平及垂直动线规划 4．详细财务分析及投资回报率计算 工作重点： 根据投资额度与营运收支，建立财务试算模型进行投资评估分析，此部份开发成本与效益分析将持续反复进行仿真，以供业主作最后决策参考之用。 5．落实执行主力租户租赁计划 工作重点： （1）建议各项租赁条款 （2）编定招商手册介绍开发案 （3）计算招商推广预算及各项用途之分配 （4）向各业种前十强业者推介本案，确定其承租意愿 （5）协助业主编定租约条款 （6）代表业主评估承租人提出之商务及其它条款 6．代表业主与主力租户谈判租赁合约或合作协议及机电设备，装修等合约附件内容。施工期间代表业主与主力租户洽商工程质量，进度及各项配合事宜，避免过度投资及保障业主利益。 二、主力商户招商、拟定商店街销售策略及检讨内装与机电设计 （一）主力租户招商 1．依据市场反应确立商场及商店街市场定位及竞争优势，经过上一阶段与各业种业者推介本项目后，依据实际市场