(高纬国际 )沈阳太原街商业项目市场和定位市场空白点分析及初步市场定位.ppt

8.0市场空白分析 8.1经济快速发展带来的市场机会 8.0市场空白分析 8.2商业市场发展机遇 8.0市场空白分析 将本项目打造成为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合购物中心； 以国际二线品牌和国际时尚品牌为主的时尚前沿基地； 整个商场为体现时尚、娱乐、教育、家庭的“时尚家庭育乐馆”。 商业定位的差异化特征： 主题不同，消费体验不同 更加时尚，品牌店的升级 业态之间的融合，餐饮与娱乐、餐饮与购物的融合 细节的关注，设计细节，业态布局细节，例如在运动用品层，布置一个小足球场 8.0市场空白分析 8.3酒店市场发展机遇 8.0市场空白分析 8.4写字楼市场发展机遇 8.0市场空白分析 8.5公寓市场发展机遇 8.0市场空白分析 8.6市场空白点分析总结 综合上述市场空白分析，本项目适合发展中高档的购物中心、中档写字楼、loft商务公寓、四星级酒店、经济型酒店和服务式公寓。 根据上述物业及客户特征，本项目将成为集购物、餐饮、休闲娱乐、办公及住宿为一体的综合商贸平台。 根据项目规模条件，本项目适合发展两种方案的综合体： 方案一（部分出售）：购物中心、中档写字楼和loft商务公寓、四星级酒店和经济型酒店为一体的综合体； 方案二（针对投资者）：购物中心、中档写字楼、四星级酒店和服务式公寓为一体的综合体； 方案三（加速资金回笼）：购物中心、loft商务公寓、四星级酒店和中档写字楼为一体的综合体 相比较而言，方案一的市场风险更小；方案二更有利于提升项目的整个档次；方案三有利于加快资金回笼。 9.0定位 9.1整体定位 根据市场空白分析，本项目适宜发展集购物、休闲、娱乐、办公、住宿的综合体，成为太原街商圈引领型的商贸综合平台。 作为方案一商贸综合平台内各物业之间的良性互动关系如下： 9.0定位 作为方案二商贸综合平台内各物业之间的良性互动关系如下： 9.0定位 9.2规模建议 根据所做的市场研究内容，将本项目各部分物业的规模和目标客户建议如下： 9.0定位 9.3商业定位 根据问卷调查，家庭月收入5000元以上、28-40岁之间的占比40％；由于沈阳目前家庭收入水平高、时尚人群主要集中在28-40岁之间。 这部分消费者具有较好的经济实力和消费意愿，本项目的目标消费者主要定位为这部分人群。 这部分人群有两大特征： 其一，从生长环境看，这部分人主要出生在60年代末到70年代末，开始工作于90-95年间，收入水平高于上辈，消费意愿强，餐饮娱乐消费高，且对品牌有所认知； 其二，从家庭成长周期看，这部分人群基本已结婚，并且大部分有孩子，孩子年龄主要在1-10岁之间，对于孩子投入大； 同时在未来4－5年后项目开业时，28-40岁之间的中高收入人群包含有较多出生于70年代末和80年代初的人群，这部分人绝大部分为独生子女，物质极大丰富于之前的任何一代，更有个性，更时尚，紧跟国际时尚潮流。 随着沈阳经济的快速发展，预计未来中高收入人群的更趋年轻化，也更加时尚。 根据目标消费者时尚以及家庭特征，建议将本项目打造成“时尚家庭育乐馆”。 时尚：包含时尚的品牌、时尚的生活方式、时尚的消费体验 家庭：不仅是满足女性逛街的需求，也满足男性放松休闲、交友聚会的场所，同时还是小孩娱乐和成长的推动器； 育：小孩投入是年轻家庭最重要投入之一，尤其是孩子才艺的教育投入；以此为基础延伸到小孩服饰、玩具的投入和父母自身适应竞争的教育投入、美的投入。 乐：乐不仅仅是玩乐，而是结合餐饮的娱乐；在餐饮中沟通感情，在娱乐中促进感情，成为重要的休闲和聚会场所。 9.0定位 由于一层的档次定位是决定整体商场档次的重要基础，一层的商业档次要尽量提高，才能提高整体商场的档次，同时将零售向更高楼层延续； 考虑到目前太原南街的商业气氛并不浓厚，给人的直观感觉还是停留在杂乱的层次上；另外，在沈阳卓展、西武百货、新世界1店、中兴商厦、将开业的美美百货，以及分布在高档酒店内一线品牌店已较饱和，预计一线品牌在初期引进有较大难度。 本项目低层可以以国际二线品牌为主，辅以部分钟表、配饰方面的国际一线品牌。在项目成熟的过程中，逐渐调整品牌，提高项目的档次。 一层的主力货单价为3000-5000元的国际二线品牌，并在较好的位置布置一些货单价在5000元以上钟表、配饰以及服饰方面的国际一线品牌。 由于未来消费者将更具有个性、时尚，而沈阳目前较多商场的品牌为国内品牌和港澳台的品牌，不够时尚个性。本项目可以利用此空缺引进国际活跃时尚个性品牌。价位在1000-3000元之间，并且在一层和二层设置跨层的时尚品牌旗舰店，带动整个项目的时尚氛围。 考虑到部分消费者的随机性购物需求以及充分利用太原街收入中档的时尚消费人群，可以在较高楼层布置些500-1000元的时尚大众品牌和运动品牌。 将有目的消费的餐饮娱乐安排在高层