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万达周浦小户型公寓市场分析 区域市场分析 PART Ⅱ 三林，可售14万方 北蔡，可售3.5万方 人民广场 周康，可售11.1万方 周康位于外环南汇区，但却紧邻大三林、北蔡板块。近两年，随着三林、北蔡板块价格的迅速走高，6000-7000元/M2价差使得周康板块成为价格溢出客的首选地之一。 从目前市场可售量看，周康板块干扰性竞争来源于三林板块，其市场存量为12.2万方，而本项目所在的板块供应也相对充足，达11.1万方。 周康板块——价格低谷，承接三林、北蔡区域价格溢出客 均价：16443元/㎡ 累计成交面积：23.3万 ㎡ 累计成交套数：2113套 均格：15204元/㎡ 累计成交面积：3.8万㎡ 累计成交套数：340套 均格：9304元/㎡ 累计成交面积：16.5万㎡ 累计成交套数：1452套 价格溢出客 价格溢出客 周康板块市场供求——刚性需求为主导，观望下成交量仍大于供应量 从供求上看：08年1-8月，板块的商品住宅供求均明显萎缩，但整体供求比仍为1：1.7，需求大于供应；可见，在整体观望的市场下，周康板块的刚性需求依然旺盛，月均成交23100 M2。 从价格走势看：刚性需求推升价格持续上扬，成交均价从07年1月的5648元/M2涨到08年7月的10386元/M2，涨幅达84%，但8月价格受个案影响，下滑至8391元/ M2。 康桥景庭 7500-8500元/M2 绿地东上海 11000元/M2 菱翔苑 8000-9000元/M2 中邦城市花园 9600-11000元/M2 绿洲康城 11000元/M2 天台星城 8500 元/M2 粤亮湾景苑 8600-9200元/M2 多层电梯公寓房 90-118 二房 16.5万 多层小高层 天台星城 花园住宅 70-100 二房 13万 多层/小层 粤亮湾景苑 常规住宅 96-120 二房 36万 多层/小高层 菱翔苑 规划好， 配套完善 99-107 二房 34万 小高层 康桥景庭 （圣鑫苑三期） 含住宅、酒店办 公和商业的综合 性社区 90-115 120-140 二房 三房 35万 小高层 绿地东上海 多层电梯房 110-143 三房 40万 小高层 中邦城市 常规住宅 114-140 三房 100万 多层/小高层 绿洲康城 产品特色 主力面积M2 主力房型 总建M2 物业形态 楼盘名称 周康区域在售主要楼盘产品特征 板块主要在售项目主要集中在周康老镇，区域别墅、公寓、动迁房多种类型产品混杂，整体品质不高 ； 在售项目整体去化良好，截止08年8月，销售率大多维持92.5%以上； 在售主力房型为90-120M2两房和110-140M2三房； 主力价格为8000-11000元/M2，两房主力总价段在70-132万元之间；三房主力总价段在90-150万元之间。 板块产品供应特点——两房三房成主导，主力总价90-130万 636809 636809 小计 165659 / 165659 南汇区2003年8号公告3号地块 157478 / 157478 康桥镇电信园1号地块 未推项目 145820 / 145820 康桥镇电信园2号地块 144688 / 144688 康桥镇电信园3号地块 23164 / 23164 南汇区2003年4号公告2号地块 在售项目 类型 3075041 总计 2327368 110864 827145 3154513 小计 86400 17802 113600 200000 沈默花苑 248 3656 22752 23000 大富苑 64775 3659 85225 150000 天台星城 860618 27672 139382 1000000 绿洲康城 181319 10036 218681 400000 中邦城市园 3668 1371 48332 52000 龙威茗庭 429355 9653 80747 510102 海富城市花园 97672 27114 32328 130000 粤亮湾景苑 0 2102 6215 6215 南郊花园 83313 7799 79883 163196 菱翔苑二、三期 520000 0 0 520000 印象春城 未推面积M2 已推未售面积M2 已推面积M2 总建筑面积M2 项目名称 板块未来供应——近300万方未来供应将加剧区域市场竞争 板块小户型供求分析——非主流型产品，新政之后供求萎缩明显 从供求看：小户型作为板块非主流产品，发展缓慢，但07年1月到08年8月，板块新增2.38万M2小户型，成交4.06万M2，前期存量尤其在07年间得到大量去化；可以看出，区域小户型的成交受益于良好的楼市环境和不断上涨的楼市价格。 从价格上看：新政前，小户型成交均价稳步上涨，新政之后，供应不足