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涪陵高笋塘商业中心提案 商业定位 项目概述 项目总建筑面积：18万方 商业建筑面积：10.7万方 容积率：5.1 绿化率：20% 项目宏观 优势 区位优势：涪陵城区核心位置 地段优势：成熟黄金口岸 交通优势：通达各地的主要交通要道 规模优势：唯一大型商业MALL 价值优势：商圈价值最大 产品优势：集中式商铺，划分灵活 租金优势：全城租金价格最高 项目宏观 劣势 商业竞争过大 缺少大型商业所带来的人气 消费水平有限，档次一般 商业业态分布一边倒 部分建筑未拆迁，商业形象和动线受到影响 虽然临街铺面较多，竞争压力较大；但业态分布不集中，使得人流分散。 早期的购物中心，档次偏低，现在已经不能适应城市的发展。 我们总结出，商业市场的特征：集中、高档、环境 项目定位 主导思想： 站在世界的高度，仰望涪陵核心商圈，打造全球化商业复合 体。 整体定位： 涪陵唯一大型商业MALL，打造集购物、休闲、娱乐、运动、居家、办公于一体的商业中心。 商业定位 结合项目的优势，对商业进行定位： 主题定位 商业步行街、商业中心 辅助定位 生活广场、百货 商业分布 涪陵高笋塘商圈 兴华中路：服装、金融、电子、百货 兴华东路：餐饮、药店、金融、服装、专卖 高笋塘路：服装、通讯、酒店 北斗支路：美容美发、教育、家电维修 可以看出，在涪陵服装专卖和综合百货成为目前商业中的主要业态。因此，我们需要对项目的商业形态进行定位，整合现有的商业业态的同时，提升品牌及档次。 业态定位 业态划分不仅仅要考虑周边商业状况以及后期销售租赁，还需要考虑内部动线以及合理布局的问题。 -3F车库 -2F超市 -1F餐饮、精品店 1F综合百货、电子数码 2F家电及服装 3F服装及餐饮 4F影院、文化、餐饮 5F影院、电玩、健身娱乐 业态细分 -1F主要经营特色小吃及精品店 特色小吃：牛羊肉开胃粉、酸辣粉、手工刀削面、一品牛肉、兔子面等 精品店：各种玩具、挂饰、配饰等 业态细分 1F主要经营综合百货 化妆品：lancome兰蔻、Versace范思哲、巴黎欧莱雅等 香水：Hugo Boss、登喜路、Dior迪奥、香奈儿等 精品男女鞋：路易·威登、金利来、百利等 皮具：老人头、瓦伦蒂诺Valentino、古琦Gucci等 快餐：肯德基、麦当劳、永和豆浆、日式面馆等 便利店：屈臣氏、万宁等 电子数码：三山电脑、八达电脑等 业态细分 2F主要经营家电及服装 家电：华帝、樱雪、海尔、LG、SONY、三星等 女装：ONLY、Vero Moda、卡罗琳娜 Carolina Herrera等 男装：CK、JACKJONES、G-Star等 业态细分 3F主要经营运动服装及餐饮 餐饮：日本料理、两岸咖啡、米罗咖啡、星巴克等 服装：阿迪达斯、耐克、PUMA、KAPPA李宁等 业态细分 4F主要经营影院、网吧及餐饮 影院：UME、保利、“放”电影 餐饮：顺风123、外婆桥、韩国烧烤、巴西烤肉等 网吧：大型网城 业态细分 5F主要经营影院、电玩城及健身娱乐 影院： UME、保利、“放”电影 健身：超越、宝利豪等 娱乐：富侨、大浪淘沙等 电玩：大规模电玩城 业态面积配比 目标 功能 面积（万方） 百货商场 商品多样丰富，供应量大 2.5 数码城 满足各种客户需求的电子通讯商品 1.5 步行街 商品多样丰富，供应量大 1.5 娱乐 辅助性商业配套设施，完善商业功能 0.3 文化 辅助性商业配套设施，完善商业功能 0.5 超市 提供必要的生活用品 1 餐饮 辅助性商业配套设施，完善商业功能 0.5 洗浴会所 休闲设施配套，满足各层次消费者需求 0.5 8.3万方 经过调整后的商业体量为8.3万方 产品建议 根据项目现有资源，同时将项目的价值最大化，我们建议： 1、取消商业次入口的广场，修建成全落地玻璃塔楼的形式；既可以作为形象展示，也可以作