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香港购物中心考察报告 考察目的与工作路径 1、考察目的 ● 了解香港购物中心发展与城市演变和需求的逻辑关系，提炼其项目策划定位成功的内在规律，培养商业项目战略把握与理解能力。 ● 调查典型案例，探索其商业定位由来和运营成功经验，发现可供公司借鉴的案例，培养购物中心运营管理思维与操作能力。 ● 与商业运营公司进行交流，学习其管理运作模式，为公司商业项目建设提供参考。 2、工作路径 ● 交流：戴德梁行、新世界侨乐物业、正佳广场、中华城广场、广州道本。 ● 考察：26个购物中心 ● 讨论：总结交流加深体会。 二、香港购物中心发展历程与基本特征 1、起步发展阶段（1980—1990年） 70年代，香港商业设施主要是百货商场及街边商铺。随着1979年地铁的开通与运营，改变了传统商业模式与格式。新商业业态购物中心开始出现。 地铁出现带来的变化： 居民交通工具发生改变：公车→地铁+公车 迅速聚集了人流：快速、便捷 地铁公司为减少公共交通运营所产生的亏损，增加收入，促进了地铁与购物中心相互联动，同步建设。 本阶段购物中心特点： ●购物中心以满足人们的日常生活需求为主，属中档购物场所 在保持购物传统功能外，引入了娱乐、餐饮等复合功能，形成了休闲购物的消费理念，引发了香港商业的变革。 地铁交通引入购物中心 建筑功能单一，为建商业而建商业 1980—1990年期间，购物中心发展总面积超过200万㎡ 代表案例：太古城 2、快速发展期（1990——1998年） ① 背景： ·国际经验表明：购物中心在人均GDP达12000美元时，才是购物中心发展的时代。1980年，香港的人均GDP仅5644美元，直到1990年，人均GDP达13225美元，超过国际经验标准，具备了快速发展的条件。 ·产业结构发生变化。1980年，香港产业结构：第一产业占1.1%，第二产业占31.8%，第三产业占67.1%，而1990年，第一产业占0.34%，第二产业占24.1%，第三产业占74.5%，表明第三产业占主导地位，并不断加强，也促进了购物中心的发展。 ② 特征 ·集写字楼、酒店、购物中心于一体，脱离了购物中心单独发展的模式。 ·购物中心人流充分整合：地铁站与巴士站在购物中心转乘，写字楼、酒店与购物中心出入口相连。 ·功能更加复合：尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足一站式需求。 ·购物中心整体档次提升 3、主题化阶段（1998-至今） 这一阶段，香港购物中心趋向饱和，竞争激烈，新进购物中心纷纷在变化，通过主题化的定位，开始细分市场。如APM时尚之都，IFCMALL国际金融商场等。 三、香港城市特征 1、规模 面积约1104平方公里，主要由香港岛、九龙、新界三个部分组成。 2、人口规模 居住人口686万人，其中外籍人士52万人； 年访港人数2525万人/年，其中内地1359万人次，占54%； 人口流动率：每天约有1万人/平方公里流动，楼宇密集区人口流动率6万人/平方公里/天。 3、交通状况 香港人口密度高，每日有1100万人在流动，主要靠地铁、电车、巴士、的士、轮渡等公共交通工具，公共交通系统发达，道路顺畅。其中地铁约占30%，公车及的士占38%，私车占15%。 4、香港居民消费习惯 品牌认识度高 消费能力较强，人均收入12000元/月——15000元/月 对价格敏感度低，看中就买，不喜欢货比三家 逛购物中心就如内地人喜欢逛超市一样，成为了生活习惯 在外就餐频率高 对生活素质要求较高，导致服装、鞋帽、化妆品消费量大大提高 由于本地娱乐业收费标准太高，香港人有周末到内地消费的习惯，其中更以深圳为首选，其次是广州、东莞和番禺。以洗桑、按摩、唱歌、迪吧等 本地娱乐以赛马和赌博为主 四、香港购物中心的类别及定位 （一）奢侈品购物中心 1、选址要求 周边聚集有众多知名写字楼及全港高档酒店、金融中心 交通便利：轻轨站、停车场 位置相对隐蔽：排斥无效人流，给顾客安静的购物环境 2、规模要求 2000—3000平方米 3、定位 国际顶级品牌，满足上层人士的精品生活需求 4、环境要求 环境高档、优雅 安静，给顾客制造精心选购珍品的氛围 通过环境规避无效人流。奢侈品属于特定顾客目的性消费的产品，商家绝大多数闭门待客，给非目标客户心里压抑之感 5、品牌要求 国际顶级高档品牌专卖店 6、代表案例 中环置地广场 尖东半岛酒店 尖东新世界购物中心 （二）高档购物中心 1、选址要求 周边聚集众多高档写字楼、住宅、酒店、金融中心 交通便利：地铁出口引入购物中心 2、代表案例 （1）IFC 地址：位于中环国际金融区，高档写字楼林立，濒临维多利亚港 交通便利：4条轨道在此交汇，二楼人行天桥将各写字楼及商场连接 定位：满足追求高档品牌的客户的需求 目标客户：高级白领、外籍在港工作人员、旅游观光客 评