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华强地铁商城市场定位 华强地铁商城的目标市场定位，依据通过该商城的自然人流确定，不需要特别或刻意划分。自然人群主要包括以下分类： 1． 按职业划分： 城市上班族、商业、服务业从业人群、旅游人群 2． 按层面划分： 小资一族、白领一族、城市居民 3． 按年龄划分： 18—50岁 以上消费群体定位涵盖了深圳最有购买力的族群，也是华强地铁商城基本的市场目标定位。根据不定时在华强人行天桥目测考察，每100个路过该区域的人中，50岁以下的约占98%左右，因此，华强地铁商城拥有着最理想的自然人群构成。 因此，在市场定位上，初步作如下设定： 1． 基本定位 中端定位：面向自然通行的人群。 以中档产品为主，面向更广泛的消费人群，针对人群的流动性大的特点，确定随手购买的模式。 2． 区别定位 以中档商品定位，确立商城大众化特色，同时区别东门地铁商城（地摊化、低端化）与国贸地铁商城（高档化、贵族化）； 以中档品牌和新生品牌为主，建立商城基本品位和格调，以区别于一般地下商城抵端商品泛滥和地摊化趋势。 3． 同构定位 华强地铁商城将充分考虑华强北各商城、比如女人世界、创景名店、男人世界等商场成功的模式，在建立自己特色的同时，争取商城的业态、商品品位、品牌特色等与华强北品牌化的商城保持同构。 4． 商品类别定位 以服装、礼品为主，以时尚用品为辅。 5． 商品类型定位 以小件商品为主，不主张大宗商品。 龙兴商业广场营销策略 面对商业物业激烈的竞争局面，龙兴商业城除加强本身内功外，尚须在不断更新的营销策略上求新求异，才能在竞争对手中脱颖而出，取得良好的销售业绩。为此，我司在结合多年商业物业销售经验的基础上，总结近期内商业物业常见的操作手法，提出如下营销策略供讨论。 （一）、永不供楼营销策划方案 龙兴商业城与好百年十五年租赁关系的确立，其销售的主要营销模式也必将为返租方式。考虑到该营销模式的目前现状，我司建议在目前一般做法的基础上需求突破。为此，我司特出台永不供楼的方式供参考： 传统方式 一般都采取每年由发展商提供8%的固定回报。同时，发展商为达促销目的，往往都将前三年（布吉中心广场为四年）的租金直接从首期款中扣除。现以一价值40万的铺位，返租15年、每年8%，银行提供五成五年按揭付款为例，分析小业主和发展商的收益： 铺位总房款：40万 首期五成扣除三年租金后小业主实际支付首期款：10.4万 发展商实际总计收取房款为：30.4万 十五年内发展商共计支付金额为400000*8%*12=38.4万 小业主十年每月供楼款为：2178.4元 前三年小业主实际支付资金总额为： 2178.4*3*36+104000=182422元 从第四年开始，小业主每月所收租金额为：2666元/月 小业主前七年除去供楼款后的所得收益为： （2666-2178）*84=41014元 小业主前十年尚有成本数额为：182422—41014=141487元 后五年业主每年收益8%，尚须收回成本的时间为： 141487/400000/8%=4.4年 结论： 小业主投入资金总额为182422元，到第14.4年全部收回成本（不计入租赁税和其他杂费），前十年时尚有资金141487元尚未收回。 发展商总计收回资金为：30.4万，十五年共计支付38.4万，须补贴8万员。 永不供楼方案 发展商采取首期支付20%，前十年由发展商提供等额供楼款帮助业主供楼，后五年发展商则提供每年3%的固定回报。同时，采取将同等物业提高25%售价的方式，同样由银行提供五成五年按揭的方式，分析小业主和发展商的收益： 铺位实际总房款：40万 铺位公布总房款：50万 首期二成为：10万 发展商实际总计收取房款为：35万 十年每月供楼款为：2723元 十五年内发展商共计支付金额为： 500000*3%*5+2723*10*12=40.1万 前十年小业主尚有资金成本为20%：10万 十五年内，尚须收回成本为： 10—7.5 = 2.5万 结论： 小业主投入资金总额为10万元，不计入租赁税和其他杂费，前十年时尚有资金10万元尚未收回。十五年后尚有2.5万未收回。 发展商总计收回资金为：35万，十五年共计支付40.1万，须补贴2.6万员。 以实际价值为40万的铺位为例，以上两种方式对比见下表 对比情况 传统方式 新方案 小业主投入资金额 182422元 100000元 第十年小业主的剩余成本 141487元 100000元 收回全部成本所需时间 14.4年 15年尚有5%的房款万未收回 发展商共计收入资金 30.4万 35万 发展商共计还款金额 38.4万 40.1万 发展商须补贴金额 8万 5.1万 通过比较，新方案比传统方案要优越很多。同时，发展商按实际供楼款确定返租款，存在因银行利息下调而相应减少供楼款和返租款的极大可能