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南京雨花台梅兴路 项目可行性研究报告 2010年03月目 录 1.项目概况 3 1.1项目区位 3 1.2规划指标 4 1.3土地现状与交地条件 5 1.4项目背景 7 2.宏观经济概述 8 2.1城市概况 8 2.2经济发展 10 2.3城市整体规划 15 3.南京房地产市场分析概述 16 4.南京土地市场分析 23 5.地块周边区域房地产市场分析 26 5.1区域住宅市场基本情况 26 5.2区域在售住宅项目销售情况 27 5.3重点项目介绍 29 5.4区域潜在市场供应分析 33 5.5影响项目销售的因素分析 33 6.项目开发经营计划 36 6.1投资建议 36 6.2总体定位建议 36 6.3开发策略和顺序 36 6.4项目产品建议 37 6.5成本控制策略 38 6.6初步规划方案 39 6.7经营销售计划 47 6.7重要节点安排 48 7.项目投资效益分析 49 7.1测算假设条件 49 7.2成本控制 50 7.3项目融资计划 53 7.4项目经济效益分析 54 8.综合分析与建议 59 8.1项目综合评价 59 8.2结论与建议 59 1.项目概况 1.1项目区位 本项目地块位于南京市雨花台区西善桥街道。 该地块所处区域位于南京市南部，雨花台区西山桥街道梅山生活区内，秦淮新河畔，属于城郊结合部。向北距离市中心新街口商业区12公里左右，向西北距离奥体中心约6公里，向西临近江宁经济技术开发区约7公里。 图：项目地块区位示意图 宗地四至：东至龙淮路，南至规划路，西至现状，北至居住区（梅苑小区和翠竹园） 图：项目用地示意图 1.2规划指标 规划建设用地性质：二类居住用地； 总用地面积：220100.4平方米； 建设用地面积：131656平方米； 代征用地面积：88444.4平方米（包括小学用地29500平方米，规划道路面积和代征绿地用地面积）； 容积率：≤2.2 建筑密度：≤25% 建筑高度：≤60米 绿地率：≥35% 集中绿地：≥5000平方米 其他建设要求： 1. 地块1内应建36班小学一处，占地面积不小于29500平方米。 2. 地块1内应配建社区中心一处，占地面积不得小于20000平方米，其中社区卫生服务中心占地3000平方米，社区中心公共设施应以综合体的形式集中布置，内容包括文化活动中心4000平方米，体育中心1500平方米，街政管理中心1200平方米，社区服务中心1000平方米，养老院1500平方米，社区卫生服务中心2500平方米，邮电设施250平方米，农贸市场2000平方米，公厕和垃圾回收站150平方米及社区商业金融服务设施。 3. 地块内应配建用地规模不小于4700平方米的12班幼儿园一座。 指标说明： 控制指标以建设用地为准计算，城市道路代征用地，城市绿化代征用地，其他代征用地，小学用地不纳入计算。 （备注：根据《南京市国有建设用地使用权公开出让公告》（2010年第2号）中《国有建设用地使用权出让合同》要求，“地块1内配建社区中心一处，占地不小于2万平方米，其中社区卫生服务中心占地3000平方米、街政管理中心1200平方米，社区服务中心1000平方米、社区卫生服务中心2500平方米、公厕和垃圾回收站150平方米均由受让人出资建设，建成后无偿移交政府”，该配建社区中心其余部分如何分配处置尚待进一步向国土部门确认。） 1.3土地现状与交地条件 1.3.1土地现状 目前宗地为荒地，周围是居民小区。宗地内部地上有拆迁遗留建筑垃圾和在用电线杆；地势中间高，四周低，尤其是南边、东边和北边三面地势存在落差；宗地上空属于航线航道，飞机过往密度较大。 西北入口地块内部 地块南部道路与泰山公寓小区 地块周边东北方向（福润雅居小区） 地块向西方向现状 地块内部在用电线杆 地块内部地势高差 地块内部 地块内部 1.3.2承诺交地状况 出让人于2010年9月30日前以净地方式交付给受让人，即地块范围内房屋及构筑物拆至室内地坪，其余维持自然现状。出让范围内杆线由受让人自行迁移。外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。 该地块用地范围内的古树名木作为出让条件必须保留；其他树木（乔木）在交地时也暂时保留。园林部门根据规划总平面图对影响建设的树木进行选用，剩余部分由受让方办理相关手续予以处理。 根据上述土地交付条件承诺，宗地现基本已经达到交付标准。 1.3.3承诺交地时间 受让人按照合同第九条规定交清全部成交价款后，出让人负责于2010年9月30日前以净地方式交付受让人。