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如何增强社区建设中的小区物业管理 如何增强社区建设中的小区物业管理 社区的建设与管理是提高人民 生活质量,推进社会全面进步的重要 途径.近年来,随着我国经济体制改 革和政治体制改革的进行,社会生活 的各个领域里力发生翻天覆地的变 化,新型社区大量兴起,社区的建设 与小区物业管理也遇到前所未有的 问题,在构建和谐社会的过程中,如 何在社区建设中加强小区物业管理, 成为社会各界的热门研究课题. 社区建设与小区物业管理的 关系 社区是若干社会群体或社会组 织聚集在某一个领域里所形成的～ 个生活上相互关联的大集体,是社会 有机体最基本的内容,是宏观社会的 缩影.一个社区应该包括一定数量的 人口,一定范围的地域,一定规模的 设施一定特征的文化,一定类型的 组织和若干个生活小区.社区就是这 样一个聚居在一定地域范围内的人 们所组成的社会生活共同体. 我国的小区物业管理是改革开 放和社会主义市场经济的产物,物业 管理与传统的房屋管理的最大区别 物业管理是遵循着市场经济的规律 运作,而不是像传统的房屋管理哪样 按照计划经济的模式运作.小区物业 管理是业主委员会代表业主通过选 聘物业管理企业,由业主委员会与物 业管理企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套设施设备和相关场地 进行维修,养护管理,维护相关区域 内的环境卫生和公共秩序的活动.小 区物业管理作为社区和城市管理工 作的重要组成部分,其涵盖了从居民 区到工业,商业,公益事业等各类物 @5-明市解困房开发公司陈新宁 业项目的管理内容. 城市社区是党和政府城市工作 的基石.推进城市社区建设,直接关 系人民群众的切身利益.关系现代 化建设大局,关系党的执政地位.小 区物业管理是社区建设的重要内 容.为进一步推进城市社区建设,福 建省2001年制定了lt;福建省城市社 区建设纲要(试行.主要任务有社 区服务,社区经济,社区精神文明建 JSXX08/2007:53 设思想政治工作和社区治安等等.并 理顺社区居民委员会同物业管理公司 的关系.指出社区居民委员会有权对 物业管理公司进行指导和监督.物业 管理公司有责任和义务协助社区居民 委员会开展社区建设工作.物业管理 公司,业主管理委员会的负责人可以 参加社区居民委员会工作.共同搞好 社区管理.有关部门在办理物业管理 企业营业执照年检或资质等级核定 时.应由相关的社区居民委员会签署 意见.2006年lt;国务院关于加强和改 进社区服务工的意见gt;正式出台(国 发[2oo回14号).要求加强对社区服 务活动的监督管理.综合运用行政,法 律手段监督,管理社区(小区)服务.推 动制定各类社区服务行业标准并监督 执行. 社区建设与小区物业管理的 问题 社区什么都管,但是什么又都管 不着.因为没有强制措施和法律依据 和执法主体资格,所以在工作中只能 是说服教育,不能形成综合执法的合 力同时人员少,经费少,任务重矛盾 突出,工作人员自身素质也有待提高. 物业管理纠纷案件逐年上升.诉讼标 的额较大.1990年以来,特别是1992 年以后.全国各地的房地产业异军突 起,各类住宅小区,商厦在收取物业管 理费用,提供管理服务方面的做法不 尽一致.业主与物业管理者之间缺乏 约束各方的合同,公约或法律规范,使 业主与物业管理者,行政主管部门之 间的矛盾渐生.因此而产生的纠纷.向 房产,物价等管理部门的投诉大量增 加.在有关部门的协调处理不完全能 解决纠纷后.当事人转而向法院起诉. 诉讼标的额少则几十万元.多则几百 万元.物业管理产生纠纷的案件类型 多.已从刚开始受理时物业管理公司 追索物业管理费的纠纷.发展到涉及 民事诉讼,行政诉讼的各类型纠纷.主 要有:(1)物业管理者(包括房地产开 发商和物业管理公司)向业主或使用 人追索物业管理费,水电费的纠纷,这 类纠纷数量较多(2)业主或使用人要 求物业管理者承担停水,停电,停气或 其他行为的侵权赔偿纠纷(3)房地产 开发商与物业管理公司的物业管理承 包合同纠纷(4)房地产开发商与物业 管理公司之间的物业委托管理纠纷 (5)业主或使用人要求物业管理者赔 偿在提供特约服务如保管服务中所造 54:JSXX08/2007 成的财务损失的纠纷(6)业主或管委 会选聘,解聘物业管理公司产生的纠 纷(7)业主诉房产管理部门行政侵权 纠纷.这些类型的纠纷.涉及到民法关 系中合同之债(包括服务管理关系,代 理关系,承包关系),侵权行为所生之 债.以及行政诉讼中房产管理部门的 行政行为是否合法. 在社区建设加强小区物业管理的 建议 随着我国城市化进程的不断加 织社区居委会落实.以块为主.属地 管理的原则.完善管理体制,明确管 理职责,落实工作责任.充分发挥社区 基层组织的作用,搞好社区基层组织 与业主自治组织的共同协作,推进小 区物业管理工作.物