南通金域蓝湾2012年营销总纲55P.pptVIP

1）实体样板段 打造实体样板段，对装修品质做重点跟进，打消一期客户疑虑 时间：2012年3月底 形式：举行实体样板段盛大开放仪式 要点：需同时邀请前期成交业主、当期意向客户以及重要媒体做铺排报道 备注：需提前考虑从现有售楼处到实体样板段的看房通道进行包装 2）好房子万科造 用精致的园林景观细节、人性化的收纳空间及专业的建筑品质打动客户，给产品价值增加砝码 产品说明书、设计师演绎或展板展示等直白传递价值点 3）F户型全新上市 户型一样的情况下，需要对后期房源进行重新包装，避免“炒冷饭”的尴尬 分案名： 7号楼：金宏雅苑 8号楼：碧域鸿苑 12号楼：蓝景畅苑 13号楼：翠湾卓苑 ? 四个楼栋名中隐含了本项目“金域蓝湾”四个字，意指表达这是金域蓝湾仅剩为数不多的优质房源，并体现整个项目的精华所在。每个楼栋名中更都包含了表示色彩的字“金、碧、蓝、翠”，正应和了我们2012年“缤纷生活，蓝湾品质”中的“缤纷”二字，让人有感于生活的多姿多彩，并用此形式体现了这四栋楼所享的极好景观资源。 而“宏、鸿、畅、卓”几个字，则体现了我们产品之后所推出房型的宽绰和品质感。 产品资源类型： 景观王座已经用过，对于再次加推的楼栋，可采用如下说法—— 畅景新座、宽景佳座、优景雅座………… 4）好物管展示 物业服务管理模式的输出展示，切实给到客户真实的感知 推售原则： 紧随市场变化 2.推售攻略 未来市场并不明朗 1）年中市场尚可 住宅先走量—— 现有库存及剩余四栋楼，分别制造节点推出，小步逐渐去化 2）年底才会回暖 若至年中住宅市场仍无起色—— 可考虑将类住宅适度提前入市，补充回款 推售方案一：平开平走，小步冲量 1 6 10 11 8 12 4 2 3 7 13 9 1 2 3 4 5 12年 3月 4月 5月 6月 7月 2月 8月 9月 10月 11月 12月 第1批123，98% 第2批104，70% 第3批100，70% 第4批60，50% 第5批100，70% 推 售 速 度 预 计 价 格 走 势 11500 11600 11800 12000 至12年底，销售5万方，均价11500元/平米，总销5.5亿，预计回款3亿 商住开始销售 1、将一期尾房及11#库存做重新包装再次推售（一期剩余房源九折面向总包等供应商，11#03、04室则重新包装再次开盘，全面促进尾房去化） 2、二期库存12#相对11#资源更好，在春季市场回暖不大的情况下可以较平稳价格继续走量；8#价格的提升有利于稳定市场信心 3、13#是户型升级的产品，可是因为采光问题，对价格稍作调整，对价值展示做足；7#作为中央景观王座，起到价格标杆的作用，最后推出，提升项目形象。 推售方案二：类住宅适度提前，补充回款 12年 3月 4月 5月 6月 7月 2月 8月 9月 10月 11月 12月 第1批123，98% 第2批104，60% 第3批100，60% 第5批160，70% 第4批LOFT推售200，80% 推 售 速 度 预 计 价 格 走 势 10500 11000 11500 12000 年底冲最后的住宅 1、第一阶段：将一期尾房及11#余量做重新包装再次推售 2、第二阶段：年中之前集中去化二期库存12#8# 3、第三阶段：9月份推出第一部分类住宅产品，性价比高、低总价抢占市场 4、第四阶段：年底市场转好的情况下再次爆发，推售最后的全新户型13#及景观楼王7#，实现全年均匀去化 T1 1 6 10 11 8 12 4 2 3 7 13 9 1 2 3 5 4 5 T1 “幸福生活在万科”系列主题 3.推广攻略 D.幸福第四季：好邻里万科找 C.幸福第二季：好物管万科保 B.幸福第一季：好房子万科造 A.返乡置业计划及清库存运动 E.幸福总动员：好生活在万科 A1.返乡置业计划之线上渠道铺排 针对返乡南通人最有可能接触的媒体渠道，选择以下作为主推渠道 A2.返乡置业计划之线下渠道铺排 A3.清库存运动之——限时限量抢购特惠房 3月18日：去库存的最后阶段，以限时限量特惠房的主题组织抢购活动，使去库存运动达到高潮，彻底去化剩余房源。 目的： 全面去化库存； 形式及内容： 1、限时限量特价房源的推售； 2、以“千人疯抢金域蓝湾”为主题制造引爆点； 3、现场不停宣讲项目价值点，进行逼定； 4、到访有礼，现场抽奖增强活动人气； 4、喊控、暖场表演制造氛围； 费用总计：5万； B.幸福第一季：好房子万科造（2012年4月份） 2012年4月：结合140 ㎡样板间及实体样板段正式开放的时间节点，开启幸福生活第一季“好房子，万科造”。 主题活动一 产品推介会： 设计师介绍房屋建造过程，演绎“让建筑赞美生活”理念。 主题活动二 家装收纳大比拼： 模仿中央电视台“