深圳南山区君汇新天价格策略(43页）.pptVIP

2009下半年二级市场分析 2009年下半年市场表现总结 2009年下半年市场走势预判 二级市场总结及走势预判（动态） 二级市场——“供小于求”态势凸显 从消化率走势看，随着成交量的上扬，09年年初至今， “消化率”急速上涨。 成交情况： 数据来源：深圳国土局 深圳8月新增供求比 深圳8月新增供求比 2009年1-8月价格走势情况： 2009年开年以来，全市价格仍呈直线上涨态势，8个月期间，上涨幅度达85％。 数据来源：深圳国土局 深圳商品住宅价格走势 二级市场——价格连续七个月上涨，高位运行 二级市场分析（动态） 供远小于求: 09年高层的市场供应量仍在持续减少,购房置业意愿被激发,加之价格持续高企,导致现阶段消化速度放缓,市场存量未来进一步加大; 高层成交存在风险: 占据稀缺资源优势的高层豪宅及100万左右的低价位中小户型成交持续向好，而南山区高层豪宅由于供应量巨大, 仍处于高位运行，置业需求逐步释放，因此未来市场依然存在风险。 二手房猛烈冲击: 市场过热期产生的大量投资客集中放盘,二手房以其明显的价格优势,对一手房的成交产生了猛烈冲击,客户争夺已经进入”白热化”; 高层成交表现空前向好,但受政策和二手房冲击较大,不容乐观! Chapter 1: 推售策略指导定价 市场大势（动态）指导定价 市场比较（静态）指导定价 Chapter 2: Chapter 3: 报告提纲 定价总结 Chapter ４: 项目销售目标沟通 销售目标（定价前提）： ——10月18日，南区首批单位开盘 ——首批单位开盘实现100%销售，均价30000元/平米以上 我们对项目销售目标的思考： 品牌目标——树立市场知名度，为后期产品提升形象。 速度目标——首批单位开盘实现100%销售 价格目标——规避市场风险，合理的市场利润。 君汇新天推售策略 南区首批单位（1C+1D）销售目标 首批单位（1C+1D）总建筑面积约21376平米，126套 可售面积约21045平米（抛除样板房），124套 南区首批单位总售价约6.45亿； 根据全年回款目标，计划开盘回款5亿，96套 套数销售率：77％ 南区首批单位 栋数：1C＋1D 全年目标：南区首批单位6亿＋二批单位（1E＋3A）4亿＝10亿 * 二级市场策划品控中心 * 二级市场策划品控中心 * 二级市场策划品控中心 君汇新天价格策略 2009年9月 Chapter 1: 推售策略指导定价 市场大势（动态）指导定价 市场比较（静态）指导定价 Chapter 2: Chapter 3: 报告提纲 定价总结 Chapter ４: 项目销售目标沟通 销售目标（定价前提）： ——10月18日，南区首批单位开盘 ——首批单位开盘实现100%销售，均价30000元/平米以上 我们对项目销售目标的思考： 品牌目标——树立市场知名度，为后期产品提升形象。 速度目标——首批单位开盘实现100%销售 价格目标——规避市场风险，合理的市场利润。 产品分类比较定价 比较对象选取 比较维度选取 比较打分定价 5栋高层,5栋联排别墅 9栋高层住宅，4栋高层公寓 6栋高层,3栋小高层,37套联排别墅 7栋高层住宅 建筑类型及规模 2.0万 10.0万 3.0万 1.2万 商业建筑面积 约150 944 约200 约229 2009下半年推售套数 145、170 公寓49-89 住宅150-210 141-207 156、172、 202、233 主流户型 1265 3300 2500 2104 车位数 578 （拼后） 1950（拼后） 1107（拼后） 370 （拼后） 总套数 2.0 3.5 2.0 2.45 容积率 10.5万 43万 29.2万 17.8万 建筑面积 5.0万 6.6万 9.2万 4.4万 占地面积 鸿威海怡湾畔 宝能太古城 三湘海尚 本案 项目 比准对象选取——推售套数 2009下半年本项目周边片区的供应量高达1500套。 比准对象选取——推售节奏对比 项目名称 宝能太古城 鸿威海怡湾 2009-2010年高层大平面项目推售时间表 三湘海尚 本项目 南区944套精装修公寓 首推南区156-176平米四房单位 80套 170平米四房 首推联排别墅单位，后期加推高层 北区1000套130-200平米住宅单位 北区大平面及南区TH产品 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 10月 9月 8月 分析09底至10年上半年的推售市场，基于片区项目的推售节奏及推售产品，我们认为三湘海尚、宝能太古城和鸿威海怡湾对本案构成一级比准对象 加推北区纯四房/五房单位 一级比准对象 次级比准对象 君汇新天 半岛城邦 比准对象集中区域， 后海片区(一手/二手) 蛇口片区 (二手)