2009大理老城隍庙广场定位报告及规划建议71p.pptVIP

* 项目定位及设计意见 14、采用过街龙的连廊设计增加设计亮点； 连廊将二层有机进行整合，利于二层商业经营； 连廊增加了二层商业的互通和互动；既作为交通组织，也可将商业面积划整为小，或连小为片； * 单位有效经营面积 ：地上部分   1、银饰、银器：15-20㎡*2=40㎡(26%) 、20-25㎡*2=50㎡ (26%) 2、旅游商品、工艺品：30㎡、40 ㎡、50㎡、60㎡、10-15㎡(17%)、15-20㎡(33%)、 20-25㎡(19%)、25-30㎡(15%) 3、玉器玉石：15-20㎡ =40㎡(23%)、40㎡ *2=80㎡(26%) 4、扎染、民族服饰：15-20㎡=40㎡(16%)、20-25㎡=50㎡(32%)、40㎡*2=80㎡(26%) 5、食品、土特产：15-20㎡=40㎡(25%)、20-25㎡= 50㎡(18%)、40㎡ *2=80㎡(25%) 6、休闲娱乐/饮品店：10-15㎡=30㎡(20%)、25-30㎡=60㎡(20%)、40㎡ =80㎡(50%) 7、其它：15-20㎡=40㎡（20%） 面积 配比及面积 模拟总价 1、40~50平米 占62% ；1439平米；28户 64万—80万 2、30平米 占20% ；464平米；15户 48万 3、60平米 占10% ；232平米；4户 96万 4、8—10平米 占8% ；185平米；23户 20万 总户数:70户; 由于规模较小,本案重点是如何提高单方售价,以上按均价16000—20000计算; 户型配比（地上）：2322㎡  * 户型配比（地下）：2020㎡ 1、地下总建筑面积：2020平米 2、可用建筑面积：1500平米； 3、配套、通道：500平米； 定位：旅游商品（避免以超市报规将会增加辅助设施面积，得房率更低）； 经营：珠宝、玉石、玉器、古玩字画等旅游商品；附送白族三道茶表演和品茶、 制茶，以增加地下层人气； 方式：与旅行社联动； 销售方式：划整为零的销售方式；均价：5000—6000/平米； 租赁收益：前三年最低20万/年； 1、作为本项目开发成功与否的核心就是：如何提高单位平米售价？ 2、我们所做的一切研究的目的：最大程度实现商业价值、提高开发收益。 3、我们的研究旨在剖析市场、做出市场认可的差异化产品，从而实现最大化开发利润。 4、当然，一切美好愿景需要从规划设计、销售等多方统筹整合得以实现，需要精诚合作。 5、整个开发周期按两年计划；作为开发贷款的依据。 6、我们将从五个经济测算方案中对定位再次进行验证。 定位评价 * 技术步骤 问题界定和结构化分析 制定战略发展方向 项目定位 项目可行性研究 效益分析 项目界定 * 常规开发投资估算——武庙会模式 总建筑面积 3484.05㎡ 总开发成本 2734.31万元 总销售面积 共3484.05㎡ 地上2322.7㎡ 地下1161.35㎡ 平均价格（地上、地下） 10000元/平米 总销售收入 3484.05万元 销售税金及附加 225.42万元 利润总额 524.32万元 税后净利润 275.27万元 投资利润率 19.18% 投资回报率 10.07% 盈亏平衡点 83.91% 常规开发 含地下层 * 常规开发投资估算——九隆居模式 总建筑面积 2322 .7㎡ 总开发成本 2244.15万元 总销售面积 2322.70㎡ 平均价格 12000元/平米 总销售收入 2787.24万元 销售税金及附加 176.29万元 利润总额 366.79万元 税后净利润 192.57万元 投资利润率 16.34% 投资回报率 8.58% 盈亏平衡点 85.95% 常规开发 不含地下层 * 假设差异化产品开发市场具有抗性 总建筑面积 4342.7㎡