2011龙凤庄园2期别墅项目营销推广方案74p.pptxVIP

龙凤山庄·2期 —藏龙 营销推广方案 昆明励思勤营销推广机构 2011年12月 提报目录 市场分析 项目研读 营销策略 销售策略 项目回顾 市场分析 市场态势 政策研读 竞品分析 市场态势 2011年在国家宏观调控政策下，全国楼市续2008年以来再一次步入一个“冬季”。国内一二线城市房企采用多元化策略过冬，而目的只为年底任务大关，这也使得很多项目实施“以价换量”策略。尽管如此，因政府政策仍未有放松的“苗头”，购房者观望情绪依然浓厚，冬季市场并未转变。曲靖楼市也难以幸免，2011年曲靖1—10月，曲靖楼市迎来了小阳天，进入11月市场也步入了寒冬期，销售遭遇瓶颈。 2011年师宗县市场上在售项目将近8个，其中多数为尾盘销售，产品形态为多层、高层相结合，从目前市场上在（预）售项目来看，师宗县整体住宅市场偏向供不应求，单套房源销售面积集中在140—170平米的中大户型身上，普通商品房销售价格段在1600—2500元/平米，联排别墅价格在2600—3000元/平米。市场中除了单位集资房外，别墅项目极为稀少，目前市场中仅有一个项目建设有别墅产品，就是本案。 目前，师宗县在（预）售项目主要集中在师宗县新城片区，老城中心仅有两个项目，为润森·新天地、盛世佳园，除去本案外，其他项目都集中在新城规划区。 目前师宗市场上在售项目多为尾盘销售，并表现出住宅销售难度不大现象，其中普通商品房住宅价格集中在1600—2500元/平米，很少项目价格能够突破2500元/平米。 当前全国房地产市场因国家2010年、2011年上半年一系列政策组合的实施，房地产市场逐步进入冷淡季。尤其年关的到来，国内房企面临资金回收压力和年关任务冲刺，但因政策未有放松的迹象，虽然各大开发商在销售策略上采用“以价换量”，据12月份市场反映，房企“以价换量”的效果仍不乐观。 影响师宗县楼市的主要政策： 限贷政策：两套以上住房停止按揭购买放贷； 二套房首付增至六成，银行按揭仅四成，加大购房压力，使得换房、投资需求被抑制； 如以120万购买第二套住宅（别墅），首付需要72万元，贷款利率是基准利率的1.1倍，大大增加了购房成本。打击了贷款购房人群，抑制了投资、改善型购房需求。 政策研读 竞品分析 明辉商都 开发商：师宗县绿海房地产 项目地址：师宗县通源大道上段 占地面积：58亩 总建筑面积：14万方 开盘时间：2009年 房源：454套 住宅面积：120—270平米 商铺面积：60—300平米 销售价格：2200—2500元/平米 商铺价格：10000—20000元/平米 销售情况：住宅售罄，商铺剩余1/3，招商中，开发商自持70%。 高达84%的投资回报 高达31万的高额利润 100%安全获利 项目优势：地理位置较好，新城规划中心板块，周围配套成熟，项目外立面新宇，是市场上少有的品质项目，商业招商情况良好。 项目劣势：住宅户型面积设计较差。 商铺销售进度较慢，目前仍在销售商铺。地下车位400多个，已销售300个，价格6万元/个。 商铺户型： 润森·新天地 开发商：师宗润和地产 项目地址：师宗县丹凤西路 开盘时间：2011年9月 住宅面积： 90—170平米 商铺面积：150平米主力铺型 销售价格：2300—2400元/平米 商铺价格：6000—15000元/平米 销售情况：住宅售罄，商业销售 项目优势：地理位置较好，位于老城中心地段，属于师宗县黄金商圈区域，周围配套成熟。 项目住宅存在内部认购，开盘当天已基本售罄。 项目优越的地理位置成为项目热销的重要因素之一。 倾城雅苑 开发商：师宗县品房房地产开发有限公司 项目地址：师宗县师弥路与路新社区路交叉处 占地面积：100亩 总建筑面积：20万方 住宅面积：111—175平米 销售价格：剩余64套，1618元/平米 起 车位价格：45000元/个 车库价格：3500元/平米 项目剩余房源起价为1618元/平米，是目前市场上商品房起价最低的项目，项目分为两期，一期已入驻，二期剩余64套左右，存在单位团购。 项目劣势：周边环境较差，大车停留，噪音、空气污染较重。 项目户型： 盛世佳园 开发商：师宗县金联地产 项目地址：师宗县丹凤西路8号 住宅面积：124—192.58平米 销售价格：2000—2350元/平米 销售情况：住宅售完，商铺认筹中。 项目优势：地理位置较好，位于师宗县老城中心，周围配套成熟。 项目劣势：项目紧靠师宗县老客运站，噪音污染严重。 项目为纯高层建筑，体量较小，自身配套不足，因位置较好，住宅已基本售完，目前为商铺认筹中。 项目户型： 锦苑 开发商：云南远腾投资 项目地址：师宗县新法院旁 住宅面积：147—158平米 商铺面积：70—350平米 房源：4