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关于当前中国购物中心若干基本问题的思考 购物中心堪称一个专业密集型的行业，同时中国真正的购物中心还处在摸索和逐步提高的阶段， 企业成长过程中还面临着很多专业方面的挑战。针对这样的行业特点，并结合当前国家有关部门对购 物中心所进行的行业调查，我深感全面把握购物中心的几个重要的基本问题在当前阶段已经显得非常 迫切，解决好这些问题对于树立购物中心行业的整体形象，理顺开发和管理之间的关系，推动中国购 物中心行业的健康成长具有决定性的意义。 1、传统商业地产与现代商业地产的界定及其分类区别 传统商业地产与现代商业地产的区别主要体现在开发理念与开发意识两个层面，即从“无意识” 到“有意识”，从“粗专业”到“细专业”。传统商业地产通常强调的是商业使用用途，主要区别于 住宅产品而言；而现代商业地产除了注重商业使用用途以外，更加强调商业的组合，其开发动机也过 渡到了更加强调商业特色的阶段。可以说，现代商业地产是为了满足商业用途而有计划、有组织地开 发和经营的产品，而传统商业地产则通常情况下是先开发建设、后引进招商；现代商业地产则着眼于 商业组合，通过商业组合产生集合能力形成有吸引力的商业环境。另外现代商业地产的复合度更高， 前期规划更为严密，后期管理也更加动态化。 在不同的分类标准下有不同的商业地产分类形式。应该说，传统的并不一定是落后的，有很多传 统的理念对现代商业地产具有很好的借鉴价值。比如，传统商业地产更多依靠自发力量形成商业环境， 主要包括社区底商、专业街（特色街）等形式，现代商业地产往往是在诉求一个概念的基础上进行业 种、业态或者商品的整合。大型购物中心由于是有计划、有组织开发的大型商业设施，所以具有现代 商业地产的特征。但是购物中心并不等同于商业地产，它对商业运营管理有着非常高的要求；同时商 业地产的核心内容与购物中心的核心内容以及它们各自的执行程序也有很大的区别。 2、目前购物中心在定位、规划、招商、经营管理等方面普遍存在的问题 大型商业项目的定位、规划、招商、管理构成其成功的四个主要元素。在四个主要元素中，经营 管理是贯穿核心和始终的要素。 当前购物中心开发的主要问题体现在经营管理被弱化，开发功能被放大，以致于出现了不少商业 项目开业一段时间即面临停业压力情况的发生。随着商业地产项目逐步进入到开业密集期，这个问题 也许会更加明显地暴露出来。 管理是核心的论断体现于其他三个环节必须充分以后期管理为考量因素，并且根据后期管理的需 Copyright By Jack Work Studio 2010 要，对定位、规划、招商进行通盘性的考虑。 定位方面存在的主要问题体现在虚化市场定位的真正意义，研究策划环节不够市场化、专业化， 带有人为意想的成分，很容易造成定位与市场真正需要的脱节、市场主观预期与客观需求相脱节等情 况，从而影响到其竞争能力提升和商业特色发挥。 规划方面存在的主要问题包括业种、业态组合雷同化严重，商业规划没有以商业需要出发，变成 了主要围绕大店需要作出各种考虑和安排，形成强者更强、弱者更弱的格局，难以发挥出大型商业项 目的整体威力。具体说来，比如在规划中的店铺组合，目前有很多项目仍然在更多地依赖于大卖场和 超市的作用，但却没有很好的结合自身项目的定位进行整体性的考虑，也就是说应该使自身项目的店 铺组合与项目总体的定位有一个专业的协调和整合。通常情况下，邻里型购物中心项目可以发挥大卖 场在特定商圈中的绝对号召力，但是大卖场却不是万能的，如果一个项目的商圈辐射能力很强，甚至 超过了 10 公里，那么大卖场的作用就应该据此作出必要的调整。通常来讲，大卖场不宜担当超区域型 购物中心主力店，因为大卖场的社区化定位与超区域型购物中心的大商业定位乃至辐射商圈是相矛盾 的。在目前阶段，由于国内百货店成功的连锁能力还存在有一定差距，所以形成象欧美一样的、由多 个不同定位的百货店来担当购物中心主力店的可能性还比较小，这也是大型购物中心发展的一个很大 障碍，但是作为趋势，由两个甚至以上的百货店担当购物中心主力店从长期看来在中国是可能的。在 今年底全面放宽零售业准入之后，如果能有一些与中国市场协调紧密的百货进入中国市场，那么这个 环节的改善就将会得到加快。当然在社区和邻里型购物中心，大卖场将是不可或缺的构成要素。我们 之所以提出这样的一种理解，就是要说明购物中心的业种组合、招商并非没有限定条件，因为它是有 商圈和定位作为约束条件的。 从招商角度看，大多数项目都存在着招商难的问题，原因可以分为三个方面：