B9B4惠州市惠阳区镇隆房地产市场调研的报告.docVIP

镇隆房地产市场调研报告目录 镇隆基本情况介绍 惠阳区总体经济发展形势 经济增长趋缓 固定资产投资仍保持高位增长 商品房销售面积锐减 城乡居民收入平稳增长 重点企业整体增长乏力 企业盈利能力明显下滑 金融危机对镇隆的影响 镇隆目前的房地产概况 镇隆的房地产板块布局 镇隆客户的置业特点 在售楼盘龙庭1号介绍 在售楼盘雍华庭介绍 镇隆未来经济发展展望 镇隆未来房地产趋势展望 镇隆基本情况 ? 镇隆镇地处惠阳区西南部，北连陈江，西接东莞，东与惠州市区接壤。地理位置十分优越，北距惠州市区10公里，南至深圳48公里，东南往惠阳区21公里。下辖2个居民委员会和13个村民委员会。镇隆历来盛产优质荔枝糯米糍、桂味等，素有荔枝之乡之称,著名的人文景点有客家围屋“崇林世居”。交通四通八达，205国道、惠深高速、惠河高速等穿镇而过。 2007年镇隆的GDP为7.33亿元，户籍人口为27000人，暂住人口为30000人（暂住半年以上），城镇常住人口3062人。 结论：经济总量较低，为邻近的陈江的五分之一（2007年陈江的GDP为37.62亿元），新圩镇的三分之一不到（2007年新圩镇的GDP为26.1亿元）。 城市常住人口较少，只有3062人，邻近的新圩镇城镇常住人口为23655人，仅为新圩的13%，城市发展极度落后（数据来源于惠阳发展和改革局）。 惠阳区经济总体发展形势（数据来源与惠州市统计局） 经济增长趋缓 1-9月，全区实现生产总值（GDP）86.56亿元，增长10.3%，增幅基本延续1-3月（9.7%）、1-6月（10%）的低位运行态势；比去年同期回落4.9个百分点，比全市平均水平低0.8个百分点。 结论：与全国一样，惠阳区整体经济处于下行当中 固定资产投资仍保持高位增长 1-9月，完成全社会固定资产投资55.34亿元，增长40.4%，增幅比1-6月和去年同期分别回落19.3和34.8个百分点，但仍保持近两年来高位增长的态势。 其中，房地产开发投资21.48亿元，增长52.6%，对全社会投资增长的贡献率为46.5%，是投资增长的主要推动力。 商品房销售面积锐减 房地产市场未延续2003年以来持续旺销的态势，受国家宏观调控政策的影响，购房者持币观望气氛较浓，房地产市场持续低迷，1-3月，商品房销售面积同比下降35.7%，1-6月降幅为33%，1-9月进一步扩大到57.4%，与去年同期增长156.4%相比，形成强烈反差。 结论：1—9月房地产投资增长52.6%，与此同时商品房销售面积锐减57.4%，09年供过于求的压力很大，主要以消化存量为主！ 城乡居民收入平稳增长 1-9月，在岗职工月平均工资收入1625元，增长24.1％，剔除价格因素，实际增长18.3%；农民人均现金收入6034元，增长17.2%，剔除价格因素，实际增长11.7%。9月末，城乡居民储蓄存款余额114.41亿元，比年初增长14.6%，增幅比去年同期上升6.5个百分点。 结论：虽然城乡居民收入平稳增长，但是绝对数值还是较低 重点企业整体增长乏力。 随着国际市场需求减弱、成本上升、人民币升值、招工难等多种内外因素叠加效应的显现，以劳动密集型和加工贸易型为主的重点企业增长普遍放缓，支撑力明显不足，对工业生产形成较大影响。1-9月，去年全年产值超亿元的22家企业完成工业总产值74.34亿元，占规模以上工业比重达57.9 %，同比增长仅为8.1%，比规模以上工业平均增幅低1.8个百分点。其中，东亚电子、中建电讯、东弘电子、中建塑胶、玛琪摩托、兴茂电器、新生港源、新丰家俱和双新水泥出现负增长，这9家企业完成工业总产值26.10亿元，下降9.8%，拉低规模以上工业增幅2.4个百分点。 企业盈利能力明显下滑。 在256家规模以上工业企业中，1-8月亏损企业111家，亏损面为43.4%，同比上升4.4个百分点；亏损企业亏损额2.12亿元，增亏27.9%；实现利税总额1.34亿元，下降34.7%，其中利润总额0.39亿元，下降54.8%。显示企业亏损面扩大，亏损企业亏损额增加，利润及利税总额大幅下降。 结论：上述数据主要是对规模以上企业的统计，实际上中小企业的抗风险能力更低，受损情况更为严重。 金融危机对镇隆的影响（准确的数据政府尚未对外发布） 受国际国内经济形势的影响，镇隆的大批企业不是倒闭就是大幅度裁员，据街头随机询问中小企业倒闭有50%左右，下图是空空如也的厂区 在工厂倒闭的情况下，服务行业也不能幸免，上图为倒闭的镇隆酒店和温州城健身休闲中心 镇隆的房地产市场环境 镇隆的房地产板块布局及昌隆花园二期的区位 结论：镇隆的房地产处于起步阶段，目前镇区在售的楼盘只有龙庭1号，市场上目前业也无在建项目。除去昌隆花园镇区几乎没有其他的商品房。 昌隆花园二期虽