承德项目定位报告.doc

本案定位（假设） 项目市场概况 根据市场走访调查，承德县新区内的商品房项目共4个，总体规模近120万平米；目前推出量约为20万平米，未来仍将有70万平米的供货量；该区域商品房建筑类型主要分为：花园洋房（仅4栋）多层、小高层、高层。 花园洋房在新区内仅有4栋（景泰·星河国际）目前已经入住，此类中高档住宅在本区域内几乎仍为市场空白； 多层主力户型在100-130之间，主要推出货量目前已售罄，该建筑类型符合市场需求，且未来需求仍将上涨； 小高层主力户型在80—110之间，均价为3700元/平米； 高层在本区域开发较为集中且开发面积较大，主要分布在中道·山水御园、舜地龙城、金牛华府。高层的面积区间跨度较大，50-60平米、80-100平米、100-130平米。 本案用地SWOT分析 （一）本案优势分析 1、地块已趋于成熟，在该区域属于上风上水之地； 2、目前已经具有一定的人气，并且闹中取静； 3、未来发展潜力大，交通、学校等公益性配套会加大； ---------- （二）本案劣势分析 1、地块不规则，给规划带来了难度； 2、距离消费场所较远，例如：超市、商场等； 3、周边配套不齐全，生活休闲、娱乐设施缺乏； ---------- （三）本案机会分析 1、承德县经济发展迅速，投资商纷纷落户与此地，给区块的发展增添了活力； 2、承德县经济带动，城镇化进程加快，为本案的发展提供了有效的客源群体； 3、市政建设的加快，推动了本案发展； --------- （四）本案威胁分析 1、大体量的楼盘纷纷上市，势必给本案销售带来难度； 2、该区域低价位楼盘入市，对本项目销售有一定的冲击； 3、项目自身地块的不规则，对本项目整体营造完成社区有着很大抵触； --------- 本案结点： 根据以上SWOT分析可以看出，本案所在地有其自身优势也存在着弊端，这便对本项目的规划、定位以及销售提出了更高的要求。通过对当地市场的调查，现在承德市房地产放量较为迅猛，市场存在着隐性风险。所以，在机遇与挑战并存的情况下，本项目需要做出准确的市场定位与目标推广方向，在市场产生轰动效应，使项目赢得市场机遇。 产品市场定位（假设） 中式田园风情小镇 缘溪行，忘路之远近。 忽逢桃花林， 夹岸数百步，中无杂树，芳草鲜美，落英缤纷…… 一渠春水徜徉而过的畅快； 一方梦中的桃园美景； 一段亦古亦今的逍遥时光； 一场穿越时空的旷世佳作； 定位理由： 目前承德县市场再售项目多数是以“舶来品”概念为主题，缺乏东方文化的传播 本案用地有其特有的地块风水，为建筑风水的体现奠定了良好的基础 在“共建和谐社会”宏观引导下，本案不但要反映健康和谐，同时也要体现以人为本的主题 承德市人才辈出，深厚的“文化”底蕴，更是本案体现文化的焦点 未来的产品（假设） 1、建筑类型建议： 建筑类型 面积区间 价格区间 占本区域开发比例 供求状态 建议 花园洋房 约140-200平米 （四居） 0.2% 供小于求 建议开发 多层 110-130平米 （三居） 3700-3800元/平米 25% 供小于求 建议开发 小高层 80-130平米 （二三居） 3400-3600元/平米；均价3500元/平米 7.3% 供小于求 建议开发 高层 50-60平米；80-130平米 （一、二三居） 3000-3900元/平米；均价3450元/平米； 67.5% 相对平衡 适当开发 建议：本项目建筑类型主要以小高层和花园洋房为主。 从市场供需角度来看，我司建议本项目开发花园洋房填补市场空白、拔高项目档次；此外，建议开发小高层，不仅满足市场大众需求和建筑规划要求，而且可使本项目利润实现最大化。 2、户型建议： 该区域内部分项目推出了一居（50-60平米）的户型，但是市场认可度不高，销售状态不佳；可见，在小城镇内一居室的户型不符合本地的生活居住习惯。 该区域主力户型为二三居，面积区间为80-130平米，主要为改善性住房，面积和居室符合当地人以家庭为单位的生活居住习惯。 四居室（130-169平米），只要出现在小高层、高层和花园洋房中，满足了以改善和享受为目的高端客户群体。 建议：本项目主力户型为二、三居(80-130平米)，分布于小高层；部分四居（140-200平米）分布于花园洋房。户型以一梯两户、南北通透户型为宜。 3、商业建议： 本项目商业主要服务于两个方面：一、作为社区商业服务于社区居民，以便民、利民，满足和促进居民综合消费 职业 购房心理 产品需求档次 　 户型需求 青壮年 当地企事业、私企职员 、外出务工者 结婚 中低档 多层/小高层 改善居住条件（为父母） 周边乡村 农民 实现“进城”目的 中低档 小高层 公务员 工商、银行、教师等 改善居住条件（享受） 中高档