物业承接查验和移交工作指引物业.docxVIP

1目的明确物业承接查验的具体方法、要求，确保物业的承接、查验得到有效控制。2范围适用于区域/分公司、前期物业管理服务中心新项目或接管项目的物业承接查验工作。3职责部门职责备注职能业务主管部门配合开发建设单位完成相关配套建设和问题的整改工作前期物业管理服务中心负责按要求和标准进行验收，并建立书面验收档案负责对建筑建设相关图纸、资料等进行接管4 定义4.1物业承接查验：是指承接新建物业前，物业服务企业和开发建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。4.2质量缺陷：共用部位不符合国家相应规范、标准，合同约定以及客户合理要求的不合格项。5 内容与要求5.1查验原则5.1.1新建项目在房屋集中交付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交；5.1.2开发建设单位与物业应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于品牌的维护和提升的原则，按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作，并防止工程未完工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的情况下进行承接查验及交付；5.1.3由于需要进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作，在制定承接查验工作计划时应预留合理时间，至少在集中交付15个工作日前完成承接查验工作，在物业正式交付前完成整改和移交工作；5.1.4开发建设单位与物业公司根据质量缺陷中重要和紧急程度的不同，共同协商确定相关质量缺陷的整改完成时间。重大安全隐患的质量缺陷，必须在移交给物业公司前完成整改，对经开发建设单位和物业公司共同确认可延后完成整改的质量缺陷，应在承接查验协议中约定整改完成时间；5.1.5 如果出现以下情况之一的，物业公司有权拒绝接管，并书面上报物业集团：5.1.5.1交付使用前不进行物业承接查验工作；5.1.5.2工程未完工、未完成竣工验收就进行承接查验；5.1.5.3存在有部分功能性设备设施整体不进行承接查验工作；5.1.5.4在承接查验中发现功能性质量缺陷或不符合安全底线标准的质量缺陷。5.2承接查验内容5.2.1物业资料：包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等规划资料；土地使用权出让证明、房屋产权清册等产权资料；竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，工程竣工验收备案证明等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件等；5.2.2共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；5.2.3共用设备：包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防系统、智能化系统、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；5.2.4共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业管理用房等。5.3承接查验准备工作5.3.1成立承接查验小组（小组成员由开发建设单位、施工单位和物业公司相关人员组成）；5.3.2查验工具及文本资料的准备；5.3.3掌握验收规范及标准；5.3.4查验人员的培训；5.3.5组织模拟验收；5.3.6提前介入竣工验收。5.4承接查验程序5.4.1查验小组制定承接查验计划，明确查验时间、查验人员、人员培训、查验工作程序、相关注意事项等；5.4.2编制《物业资料移交明细》，在现场查验前与开发建设单位进行移交，对欠缺资料应承诺补交时间，资料移交齐全后双方签字并盖章；5.4.3根据承接查验标准进行现场查验，填写《物业承接查验记录表》，对存在的问题明确整改完成时间，双方签字确认；5.4.4查验小组负责跟进质量缺陷的整改，确保在约定的时限内整改完毕并复验合格；5.4.5根据《物业共用部位及设施设备移交清单》、《物业移交确认表》进行核查，核查无误后三方签字并盖章；5.4.6分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度分期承接查验，在最后一期物业承接查验后填写《物业移交确认表》，核查无误后三方签字并盖章；5.4.7自物业交接后30日内，持相关文件资料向物业所在地房地产行政主管部门办理备案手续，并将物业承接查验备案情况书面告知业主。5.5移交标准5.5.1资料清单分类资料名称移交时间竣工验收资料1）建筑工程规划验收合格证明；2）防火审核意见书、消防验收合格证明；3）排水许可证、排水设施验收合格证明；4）环保达标验收合格证明；5）电梯（扶梯）合格证明和准用文件；6）民防工程竣工