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探究地方政府依赖房地产业的原因及后果 制度改革以来，房地产业呈现加速发展的态势。房地产的加速发展及日益壮大，已成为驱动地方经济快速成长的重要引擎，为改善居民居住条件、提高生活品质提供了机会和可能，房地产业已是目前我们经济生活中最受关注的产业。但同时，房地产业也饱受非议，特别是房地产价格虚高、房价过快上涨，已成为众矢之的，频频推出的房地产调控措施，其效果也不尽人意，并引发了广泛的争议，地方政府过于依赖房地产业的现象也越来越受到质疑。那么如何看待地方政府依赖房地产业这个问题，是我们极为关注的重要话题。 地方政府依赖房地产业的主要原因 地方政府面临财政困难的情况，早已不是新鲜话题。其实，政府实际拥有较大规模的“隐性负债”，并过多依赖房地产业，造成自身“造血”机制不完善，“造血”能力不足，从而财政上的困难也比较突出。 原因一：地方政府行政性的开支过于庞大、建设财政的规模过大，都是重要因素。金融危机爆发之后，实体经济受到了不小的冲击，不少地方财政更会感到吃力。另外，在分权体制之下，中央与地方在财权与事权间不够匹配，造成地方财政困难。 原因二：房地产价格的不断攀升，各方面的新闻不断曝出，这对于政府缓解地方财政来说，倒是不错的消息。不过，这些消息同时又强化了很多地区收入增长过于依赖房地产业的状况，对于地方财政的合理增长而言，难言健康。房地产业的过于火爆，泡沫不断积累，又给未来的经济发展留下了隐患。 原因三：从“分税制”下地方税收结构的角度看，现有的制度安排确实在影响着地方财政收入。“分税制”初始制度安排的内在缺陷，以及制度运行过程中存在的偏差等原因，加上能够产生地方税收收入的来源单一，导致一些地方财政陷入困难当中。而在地方财政结构中，上级政府财力集中度高而转移支付力度不足，地方政府纵向财力差距过大。 原因四：“政绩与财政”的驱动是政府依赖房地产业得根源所在。近年的宏观调控及其效果显示，目前改革和发展的基本张力——即宏观与微观、中央政府与超级增长地区之间的角力日益显现。目前有些宏观政策的正面效应之所以被快速消解、甚至走向负面，问题出在地方政府对房地产业所作的经济定位上。一是房地产业为支柱产业，强调房价增幅下降、暗中排斥房价下降。二是迷恋、依赖“土地财政”梦。因为，首先高房价意味着高税收。在房地产的利益蛋糕中，政府得利大幅增多，是近几年房地产市场格局的新变化。像提高税率，扩大税费征收范围等都是这样的效果。其二，高房价意味着土地高收益。目前在地方收入中占有较大比例，有的地区出售土地的收益已经占到地方财政收入的60%以上；其三，高房价意味着明显的城镇建设政绩。在目前的政府架构及财政分权体制下，地方财力有限，要发展经济最为快速有效的方法就是炒热地产，吸引外来资金。为此，在加快城市发展的目标下，地方政府默认炒房行为，在高房价下获得政绩与利益的“双赢”。具有关人士调查发现，对造成房价较高的诸多原因中， 54.8%的居民认为高房价的责任在国家宏观调控不完善及地方政府政策执行不力。 原因五：信息披露不规范也是重要原因之一。住房市场由于其生产周期长，产品不可流动性，因而其对价格信号的反映比较迟钝，自我调节能力比较弱。因此，准确地提供各类信息，对较正市场预期、平抑房价意义重大。而目前，我国还没有一个统一、规范的房地产市场信息披露制度，地方政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。特别是房地产市场起步之初，有关政府职能缺位，房地产开发权和销售权，主动将信息的提供权让给开发商及其利益集团。少数房地产开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价；有的甚至囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。有的在区域性以“垄断模式”抬高房价，有的房产商“价格合谋”共同助推房价。调查显示，对造成房价较高的诸多原因中，34.8%的居民认为首要因素是“房地产开发商人为哄抬物价所致”。 此外，投资经济环境有待改进，也是导致高房价的诱因。如目前的货币政策导致流动性过剩，高储蓄率下的国内目前的资金出路并不多，存钱是负利率；投资实业，金融不发达，投资渠道不畅；对外人民币不可以自由兑换。大量资金无路可走，巨额的资金流必定进入房地产，以寻求利润。 地方政府依赖房地产业形成的后果 虽然房地产业是国民经济的重要组成部分之一，房地产业的健康发展，不仅能够有力地拉动经济的增长、促进经济总量的增加、扩大就业，而且有利于改善地区环境、提高老百姓的生活水平和生活质量。但是，如果过度地开发房地产业，把房地产业作为创造政绩的主要手段，形成房地产依赖，那么，房地产业的发展就会陷入歧途，就会反过来制约经济的发展、社会的和谐和人民生活水平的提高。 从目前房地产市场的发展情况来看，正在掉入这样一种陷阱，并产生了多重不良的社会后果。 首先，制约了老百姓生活水平和生活质量