常州之江地产营销推广方案.pptVIP

郊区大盘开发模式探讨 开发现状  规划特色 社区配套 教育功能 成功经验 案例二 开发现状 规划特色 社区配套 特色配套 成功经验 案例三 开发现状 规划特征 社区配套 教育功能 失败原因 成功楼盘共性特征 解决生活问题是基础 兑现是关键，实力是根本 解决可持续发展问题 成本控制的不变法宝 大 盘 形 成 探 讨 一些值得总结的规律 案例四 社区内现有住宅项目（建成包括在售） 联洋新社区成功经验 大盘的产品周期问题 中小盘的产品周期 大盘是一系列“小盘”的组合 主副品牌策略成为大盘常用的操作手法 常州房地产市场的四大特征 特征一 特征二 特征三 这样的市场特征造成最大一个弊病就是 特征四 在常州开发大盘所应注意的特殊问题 本案与大城市大盘之不同 本案与大城市大盘之不同 常州居住水平现状 “小康”的现状，为常州大盘客源的组织带来新的课题 常州市场需求判断 2、机械增长 经济发展带来的外来人口涌入 3、替换居住 开发策略 开发的定位 只做二级市场还是间做一级半市场？  我们的建议模式 先做好启动配套（未必不赢利） 整盘概念构画 一期产品建议 制定好控制性的规划，同时保持对市场变化的弹性。使以后的分期灵活可变。 “品牌管理，而非概念炒作”踏踏实实的运作，是保证整盘完全兑现的要点 。 做好控制性规划、保持适当弹性 做好品牌管理 联洋模式，是本案较为适合的借鉴模式 结合一期的开发，必须形成启动配套。否则，“大盘”只能流于概念。 使一期完工时就有大盘概念兑现，不仅方便住户，更加强消费者对于后市的信心。 实用性、示范性 因此，启动配套必须 预计在今后五年内，每年可向市场推出40－50万平方米的高品质住宅。 ? 上实御景园 天安花园 华丽家族 联洋天合苑 联洋新苑 金色维也纳 水清木华 当代清水园 “土地经营者+开发商”双重身份运营模式。 统一规划、统一配套，避免重复投资。 规划理念的前瞻性、创新性。 问题三 上升期：品牌快速上升，销售快速上升 持续期：品牌基本定型，产品问题暴露，销售进入稳定期 尾声期：剩余问题产品，清盘首尾 上升期 持续期 尾声期 大盘由于长开发周期，产品适应市场在做不断的调整，其实是由一系列“小盘”构成的组合体 上升期 稳定期 淡出期 上升期：整盘概念推向市场 概念逐步明确、快速兑现 同时与首期楼盘的产品前期暗合 稳定期：整盘概念基本兑现，个案的运作成为关键 淡出期：开发基本完毕，整盘概念淡出市场 主品牌：整盘概念 副品牌：根据不同阶段产品的特点，目标客户定位制定的 个案品牌 ?如何管理品牌，长期运作 大盘开发商的重要课题 由一般规律到特殊问题 常州房地产市场盘子较小（2000年达到高峰，销售149万平方米），这样的 市场在供给体系与需求体系上都缺乏完善的结构体系，因而对经济形式、国家 政策、市政建设等不可见因素更具有敏感性。这与上海、北京、广州等1000万 平方米去化量的“大盘”市场是有本质区别的。 这是我司提请每个欲在常州投资、开发的房产公司第一需要重视的。 波动性大的“小盘”特征 大盘市场：年去化1000万平方米以上，如上海、北京、深圳、广州 中盘市场：年去化400-800万平方米杭州、南京、青岛、大连等省会城市或沿海发达城市 小盘市场：年去化100-300万平方米宁波、苏州、无锡、常州等中小城市 大盘市场特征 稳定，受个别因素的波动较小 市场细分明确，需求结构丰富 开发商多为“参与者”，难以左右市场 受个别因素的影响较大，波动性较强 市场难以细分，停留在“共性化”需求阶段 容易形成“市场寡头”，左右市场发展 小盘市场特征 内需为主的“封闭”特征 ? 常州本地的经济结构以及区域位置、自然资源都决定了常州房地产市场的需求必定是以内需为主。常州在江苏省内的经济地位并不突出，同时距离上海、南京经济圈都较远，以及自身自然旅游资源不足等原因，其房地产市场的辐射能力非常有限。因而形成了常武地区内需为主的“封闭”特征。 ? 哑铃型的居民收入形态是常州内需的主要特征 ? 根据常州的经济结构特征——乡镇经济与城市经济并存的二元结构，常州居民的收入形态成明显的纺锤形分布。既拥有以武进私营厂主、常州贸易等行业私营业主为主的大量富人，更拥有大量人均收入13108元/年（2001年10月数据）的工薪阶层，而届于两者之间的所谓“白领”较少。 ? 根据这种居民收入形态，我司