新天地定位发展报告.pptVIP

上一部分报告，综述项目的市场情况方向，本版报告主要分析的研究的问题： 20万㎡体量商业在衡水能否存活？20万㎡体量商业存在哪些风险？本项目能否在衡水承担这个历史角色？ 20万㎡体量商业如何定位？ 项目安全性的保障要点？核心均价的探讨？ 项目一期 要回归商业的本质问题——本项目是否具有商业营运成功的基础？项目如何规划等都属于策略或战术的细节性问题 2007中国城市人均GDP排名2008年衡水上升到174位。（未查到08年数据） 1深圳 2 大 庆（黑） 89962.56 ; 3 珠 海（粤） 66550.61 ; 4 玉 溪（滇） 56307.54 ; 5 东 营（鲁） 51178.24 ; 6 克拉玛依（新） 50857.54; 7 盘 锦（辽） 46543.21 ; 8 广 州（粤） 38568.37 ; 9 厦 门（闽） 38566.86 ; 10 杭 州（浙） 38246.9 ; 11 无 锡（苏） 37959.06 ; 12 惠 州（粤） 37163.62 ; 13 上 海 36206.43 ; 14 宁 波（浙） 35446.47; 15 太 仓（苏） 34813.67 ; 16 江 门（粤） 34200.3 ; 17 昆 山（苏） 33748.03 ; 18 佛 山（粤） 33121.47 ; 19 东 莞（粤） 32278.75 ; 20 石 狮（闽） 31714.78 ;  从GDP和社会消费品零售总额的坐标判断，衡水目前处于第五梯队，正向第四梯队进发 商业地产参考值 衡水商业还处于初级发展阶段，面临提升转变之机 城乡居民储蓄存款额较高VS零售额偏低：消费意愿被抑制，对未来不乐观，消费力有待挖掘 在河北省市中的排名：第4位。 城市消费实质：消费增加主要依靠内生增长，其他收入有限 一是较去年同期增速加快。一季度我市实现社会消费品零售总额61.34亿元，同比增长17.8%，高出去年0.5个百分点，社会消费品零售总额增速较去年同期增速加快。二是农村消费增速快于城市。一季度市级实现社会消费品零售总额20.27亿元，县级实现18.61亿元，县以下实现22.47亿元，同比分别增长10.0%、21.8%、22.4%，县以下增速分别比市、县高出12.4个百分点和0.6个百分点。县及县以下地区消费明显加快，城市消费增长放缓。三是住宿和餐饮业、批发和零售业保持良好发展势头。一季度我市批发和零售业实现54.0亿元，同比增长17.2%，占全市社会消费品零售总额的88.03%；住宿和餐饮业实现7.1亿元，同比增长28.3%，高出去年同期增幅9.2个百分点。(来源：中国商务网） 从商业发展规律来看，衡水目前是大型综超的大力发展期，即将进入Mall发展 商业市场结论：商业仍有较大发展空间，功能复合是发展趋势 可能面临一些的风险，我们认为都可以通过合理的手段防范和规避 城市新中心区商业成熟一般需要20年，在形成过程中不会削弱传统核心商圈的地位 石家庄从东购到北国再到先天下的过程也是逐年转变的过程5年对于一个城市的商业变迁是短暂的 核心商圈内的竞争实质：延续原有商脉，重新构建商业分工体系 Q4：20万体量商业如何定位？ 竞争市场：核心商圈以购物为主，其他功能都很小，本项目可以充分完善商业功能 本地消费：20-40岁人群是消费主力，整体收入水平较低 百货主力店，传统百货，面积不超过4万㎡，招商方向为区域性百货品牌，主要目的是考虑未来需要 家电专业卖场，总建筑面积0.5万平方米，引入苏宁、国美等国内电器零售巨头 综合各方因素，建议以购物为主体，集合餐饮、休闲、娱乐功能，打造成衡水第一个一站式主体公园型Livingmall 考虑衡水消费特征，结合发展趋势，本项目较适合的的零售、餐饮、休闲娱乐比例为65：15：20 Q6：核心均价的探讨? 对比项目的确定 对比项目的综合对比分析 对比项目的综合对比分析 销售价格的比较分析 目标均价建议 THANKS 功能定位 市场竞争 功能定位 消费者需求 2.7万平 信发 3万平 艾特 3万平 营业面积 衡百 衡水三大百货 百货营业规模2.5万平方米，建筑面积2.5万平方米 百货主力店，传统百货，面积不超过4万㎡，招商方向为区域性百货品牌，主要目的是考虑未来需要 业态定位 百货 整体而言，衡水的百货面积基本满足现阶段需要 独立、清晰的产权 产权 物业距街道的距离在6m以上，有开阔的停车场地和门前广场 外部设施 合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上） 广场 从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼 楼层 3000㎡以上 面积 位于城市或某