君隽咨询专业03土地价值评估网格分析法20130130.pptVIP

土地价值评估与运营思维导图 土地价值评估 宗地划分 确定影响因素及权重 单宗土地价值分析 建议可控的范围 单宗地块指标 综合开发策略、规划建议、市场现状、地块资源条件等多种因素 建议运营方式 经济测算 运营模式说明：B区自主启动，全部以一级评价用地启动 方案一：按照市场最快销售速度计算 方案二：按照市场平均销售速度计算 高层 月均消化量 年消化量 备注 市场最高 120 套/月 144000 平米 按套均100平米计算 平均 40-60 套/月 60000 平米 按月均50套计算 多层 月均消化量 年消化量 市场最高 70 套/月 92400 平米 按套均110平米计算 平均 55 套/月 72600 平米 按套均110平米计算 洋房 月均消化量 年消化量 市场最高 40 套/月 67200 平米 按套均140平米计算 平均 20 套/月 33600 平米 按套均140平米计算 联排独栋 月均消化量 年消化量 市场最高 10 套/月 26400 平米 按套均220平米计算 平均 5 套/月 13200 平米 按套均220平米计算 运营模式说明：测算说明 回迁区总建面30万平米，一期建设面积8万平米； 一期回迁区投入预计在1.2亿（建安投入约1200元/平米，其他费用总和约300元/平米）； 回迁区总投入约4.5亿； 产品形式 建筑面积 占比 占地面积 占比 容积率 联排 1.31 2.4% 1.64 7% 0.8 洋房/多层 7.16 12.9% 5.11 21% 1.4 小高 10.7751 19.4% 5.131 21% 2.1 高层 34.85 62.8% 10.89 44% 3.2 小计 54.10 97.5% 22.78 93% 2.4 配套 1.40 2.5% 1.75 7% 0.8 总计 55.50 100.0% 24.53 100% 2.3 B3 B4 B7 B4和B7启动 B3后期开发 B7小高层售价启动为5000元/平米，增幅保持在2%/半年，两年后保持为5%/半年 多层起步在5800元/平米，增幅保持在2%/半年，两年后保持为5%/半年 联排售价12000元/平米 商业售价为小高层的两倍，增幅保持在5%/半年 建安成本按照君隽模型进行推算 运营模式说明：B区开发投资表 序号 项目名称 数量(㎡) 单价(元/㎡) 金额(万元） 1.00 土地成本 55.50 1230.90 68311.34 2.00 开发成本 55.50 2128.37 118117.88 3.00 销售、经营税金 - - 20443.83 4.00 营销费用 - - 13009.71 5.00 财务费用 以自有资金，暂不考虑财务成本 6.00 土地增值税 - - 34361.22 7.00 总投资 - - 254243.99 开发投资表：市场平均速度 序号 项目名称 数量(㎡) 单价(元/㎡) 金额(万元） 1.00 土地成本 55.50 1230.90 68311.34 2.00 开发成本 55.50 2128.37 118117.88 3.00 销售、经营税金 - - 19492.12 4.00 营销费用 - - 12404.08 5.00 财务费用 - - 　 6.00 土地增值税 - - 29637.26 7.00 总投资 - - 247962.68 开发投资表：市场最快速度 B区开发利润表 序号 项 目 合计 1.00 经营收入 371706.01 2.00 开发成本 182346.94 3.00 土地增值税 34361.22 4.00 销售费用 13009.71 5.00 销售、经营税金 20443.83 6.00 财务费用 0.00 7.00 营业利润 121544.31 8.00 利润总额 121544.31 9.00 所得税 30386.08 10.00 净利润 91158.23 11.00 税前成本利润率 0.67 12.00 税后成本利润率 0.50 13.00 税前销售利润率 0.33 14.00 税后销售净利润年率 0.25 15.00 自有资金回报率 1.07 序号 项 目 合计 1.00 经营收入 354402.14 2.00 开发成本 186429.23 3.00 土地增值税 29637.26 4.00 销售费用 12404.08 5.00 销售、经营税金 19492.12 6.00 财务费用 0.00 7.00 营业利润 106439.4