中央特区提案尊地.pptVIP

* 2005.5 尊地中国地产机构 HONORLAND CONSULTING 专业创造价值，用心服务每一天 中央特区 营销推广思路 项目位于郑东新区七里河和中央大道的交汇处，总占地面积640余亩，总建筑面积70万平方米，首期开发17万平方米 区 域：郑东新区 价 格：3100－3300元/平方米左右 产 品：板式高层、小高层建筑 面 积：户均面积130平方米左右 客 户：面向大郑州 …… SWOT 分析 机会（O）： 1、城市东扩及市民认同 2、市政机关单位及物流园区商户的潜在购买力 3、中高收入阶层及对高品质居住的需求 4、区域发展的需求增大 5、区域远景规划 6、对高层接受度提升 威胁（T）： 1、竞争者的跟随策略 2、板块间的强有力竞争 3、竞争者在营销及产品创新方面的改善 4、第一阵营地产商的竞争 优势（S）： 1、顺驰品牌 2、大盘规模效应 3、七里河景观预期 4、现代新城形象 5、道路路网便捷 6、CBD及市政配套 劣势（W）： 1、物流园区抗性 2、区位心理抗性 3、公共交通及生活配套 4、产品形态及区域现状的匹配抗性 SO策略： 1、品牌的加强和巩固； 2、城市东扩及区域规划信息的市场强化认知； 3、对未来进入该区域群体的心理占领； ST策略： 1、延续品牌优势，树立区域第一品牌形象； 2、突出产品亮点，建立差异化及创新形象； 3、强化城市东扩的印象及CBD后花园的利益； WO策略： 1、北向视觉引导，弱化物流园区抗性，强化毗邻商务区印象； 2、社区巴士和市政部门交通规划； 3、提升有车一族对高层高品质生活的认同； WT策略： 1、制造话题，使区域成为新热点； 2、市场教育，实现小高层产品认同； 3、强化物业管理服务，消除区域抗性。 郑州其他区域 金水区、郑东新区 本项目 郑州周边地区（洛阳、驻马店……） 核心圈 郑州圈 中原圈 1、看好区域发展前景的中高收入人士； 2、将到郑东新区从事经营的个体户、私营业者等； 3、将到郑东新区工作或看好区域发展前景的专业技术人员，包括医生、教师、企事业单位中高级管理者等； 4、看好郑东新区发展前景有一定积蓄的城市居民； 5、在外地工作，有计划在郑州置业的人士； 6、有计划到郑州置业的周边市县私营业者； 7、看好升值的投资者。 消费者行为模式 郑州人为主； 主要区域：金水区、郑东新区以及周边区域； 年龄：30—45岁为主； 职业特征： 私营业主； 个体工商户； 企事业单位中高层管理者； 专业技术人员； 公务员； 经济能力： 家庭月收入5000元以上 ，有一定的储蓄和经济基础，多为有车一族。 使用者 Occupant 强调身份与阶层感； 追求社区生活，重视邻里； 追求沟通与交流； 改善生活品质，追求舒适生活； 重视文化品味； 注重服务品质。 宗旨 Object 楼盘现场购买。 通路 Outlet 区域认同； 充分的产品实物展示； 对社区形象认同。 时机 Occasion 眼见为实，决策受外界其他因素的影响很大。 运作方式 Operation 范围大：配偶、父母、同事及亲朋好友。 组织 Organization 对现状的不满和困惑； 经济实力的增强； 提升生活品质，追求现代生活的强烈愿望； 得到周边人的认同； 跟随市场潮流。 目标驱动 Objective 消费者行为模式 传统的内在。 适度张扬的外在。 对身份和地位的强烈需求。 在乎别人的认同。 重视娱乐休闲与健康活动。 重视邻里，社区生活。 对子女成长环境的需求。 重视文化品味。 增值需求。 提升品位的需要。 项目目标客户价值取向 竞争的三个层面 注：根据产品形式和区位的切合度确定竞争级别。 整体 市场竞争 区域目前竞争 区域潜在竞争 一级竞争 1、百合公寓 2、鑫苑置业 二级竞争 1、中义·阿卡迪亚 2、老街 三级竞争 1、鑫苑名家 2、汉飞城市公园 一级竞争 1、鑫苑置业 2、绿城·百合公寓 鑫苑物业管理有限公司 多层3000元/平方米 小高层3200元/平方米 多层、小高层 中央特区附近 30万平米 郑州品牌开发商 鑫苑置业 农业东路与第三城市 中心道路交汇处 七里河和中央大道 交汇处 区位 35万平米 70万平米 规模 3300－3600元/平方米 3100－3300元/平方米 价格 品牌开发商 品牌开发商，但需要形成独特的品牌形象 开发商 多层、小高层 小高层、高层 建筑 类别 浙江绿城物业管理有限公司 顺驰物业管理有限公司 物业 管理 绿城·百合公寓 中央特区 综上所述：规模具有优势，价格可形成优势，区位稍弱 注：由于拆迁问题，绿城·