典型企业的物业运营模式实证研究.docVIP

中原（中国）地产研究中心 上海市延安西路889号太平洋中心809室 809, Pacific Center, 889 Yan’ an Road West, Shanghai 电话Tel (021 传真Fax (021中原地产研究网网址 Http:// PAGE 8 典型企业的物业运营模式实证研究 一、研究目的 通过研究分析典型企业的物业运营模式案例并进行系统的梳理，总结出一些具有借鉴意义的物业运营模式。 二、研究样本：华润置地、瑞安集团 华润置地和瑞安集团是两家物业运营模式比较成熟、发展比较健康的公司，他们成功的开发、持有和经营了数个知名的综合项目，极具研究价值。 华润置地主要研究项目：万象城、华润时代广场 瑞安集团主要研究项目：新天地 三、研究方法 核心：通过实证研究总结运营模式和体系 途径：通过中原外部资源和工商铺部门获取资料数据 定性+定量研究案例公司持有物业的规模、分布、类型等（图、表） 定性描述经营持有物业的机构管理构架、业态定位、融资策略 定量化研究运营的物业租金收益变化情况 对比研究公司财务指标和赢利能力 四、研究框架： 初步提纲： 一、物业运营对企业发展的战略意义 1、外部战略环境的客观需要 1.1、住宅行业景气度下降行业利润回归理性 1.2、商业地产发展空间仍然较大发展机会仍然较多 1.3、行业转型期适合企业战略调整 1.4、价值最大化的必然选择（转向优质地段开发） 2、对于企业内部发展战略的意义 2.1、拓宽业务渠道提升品牌价值 2.2、优化财务结构 2.3、增加股东回报的稳定性 2.4、利于进一步资本运作和企业规模的扩大(搭建再融资平台) 二、典型企业成功物业运营案例 1、华润置地 1.1、华润持有的优质物业情况 1.1.1、优质物业的数量、规模 1.1.2、优质物业的类型、区域分布 1.1.3、优质物业权益持有的比例及变化 1.1.4、华润持有物业的选择标准归纳（地段、规模、分布、比例等） 1.2、华润物业持有期的策略（列举对象：万象城、西单广场、凤凰置地广场） 1.2.1、华润物业经营管理的模式（委托专业机构管理or自建团队管理） 1.2.2、华润持有物业的业态特点（主要是指商业物业） 1.2.3、华润物业持有期的收益变动情况及策略调整（售价及租金组合 1.2.4 1.3、物业运营的效果 1.3.1、财务指标变化 1.3.2、融资能力变化 1.3.2 2、瑞安集团 2.1、瑞安持有的优质物业情况 2.1.1、优质物业的数量、规模 2.1.2、优质物业的类型、区域分布(专一化、复制型) 2.1.3、优质物业的持有模式特点（物业运营收入所占比重的变化趋势） 2.1.4、瑞安持有物业的选择标准 2.2、运营策略（研究对象：上海新天地、企业天地） 2.2.1、瑞安集团物业经营管理的模式（委托专业机构管理or自建团队管理） 2.2.2、瑞安集团持有物业的业态特点（类Mall） 2.2.3、 2.2.4、资本运营策略（集中资源发展优势项目） 2.3、物业运营对公司发展的影响 2.3.1、财务影响（通过公司年报进行财务分析） 2.3.2、品牌知名度的影响 2.3.3、公司发展战略的影响（总结瑞安独特的发展战略） 四、物业运营成功模式总结 1、模式一 2、模式二 五、可供参考的建议 1、开放型社区商业中心运营模式（新加坡“领里中心”衍生模式） 2、郊区商业中心模式（从郊区化引申出“SBD”的发展模式） 3、混合物业运营（大型商业街、购物中心、高档公寓） 华润物业运营模式流程 华润集团+其他投资机构 华润集团+其他投资机构 华润（深圳）有限公司华润（北京）有限公司华润（上海 华润（深圳）有限公司 华润（北京）有限公司 华润（上海）有限公司 万象城开发运营 开发运营 开发运营 开发运营 万象城 凤凰置地广场西单文化广场华润时代广场（综合体）酒店 凤凰置地广场 西单文化广场 华润时代广场 （综合体） 酒店 华润大厦 整合收购（资产置换） 华润置地 华润置地 （整合性物业运营） 特点：“分散—整合” 长期稳定现金流回报 回补资本金 资产证券化或做REITs 资产证券化或做REITs融资 自持部分权益的租金收入 “瑞安房地产”物业运营模式流程 各类投资机构瑞安房地产发展有限公司 各类投资机构 瑞安房地产发展有限公司 西湖天地项目复制 西湖天地项目 重庆项目全力发展并运营卢湾太平桥地区