房地产项目开发各流程成果解释.pdf

项目开发各流程成果解释 业务流程 部 门 工作内容 名 称 客 1、当地物业管理法规调研： 了解当物业管理差异情况，有无特殊要求、强制要求以及物管收费标准等： 户 2、当地物业管理水平调研： 了解当地参考楼盘物管服务内容及等级、当地物业管理服务市场的综合水平，业主反应情况等：调研选择物业管 服 理委托单位的基本标准，提出建义：样 务 3、当地物管配套情况调研：了解当地参考楼盘的小区公建，配套设施的规模、数量、档次等整体情况； 部 4、参与客户样本需求的评审，提出管理方向； 一、目标城市工程调研内容： 1、目标城市当地的工程建设的政策和法规收集、分析，主要包括当地的招标政策、招标程序、桩基先行的办理、安全文明管理、质量验收标准 、质量监督办事程序、交付验收、工程资料备案等各项规定 2、目标城市所在之地监理、施工等管理水平进行调研，可以通过现场踏勘、咨询进行了解，并要了解目标城市关于外地企业入市的管理规定。 3、掌握目标城市通常使用的建筑材料，当建设常用的技术措施（如围护、模板支撑等） 4、掌握目标城市所在区域的年度气象、水文情况等。 5、掌握目标城市楼盘开发的节奏、开发财期以及工程质量设诉的重点、难点。 形成的结论：政策对项目建设影响的分析报告：协作单位的管理水平与公司要求的匹配性；建筑材料、气象等对项目的影响分析报告。 工 二、项目获取建议书（投资区块）工程调研的内容： 程 1、掌撑项目地块周边的市政配套情况，注要包括道路、水管道、污水管道、电力管道、煤气管道、有线电视等。 线 2、掌撑项目地块红线范围内各种末拆除房屋设施以及蔬菜等权属处理情况。 3、掌撑项地块内地形、地貌等情况以及了解地块的历史，撑握可能存在的各种地下障物。 形成的结论：完成地块周边市政管线的调研报告： 三、可行研究性报告的工程调研内容：工程计划，工期总时间跨度，工程分期计划，各期开工时间、面积、各期竣工、交付时间。 1、提出项目实施路径及实施估算工期，完成工程建造周期估半，编制周期计划、组团的划分、开工面积、竣工时间、研究开工面积与开工时间 与营销相结合，明确产出与销售的关系。 2、根据城市调研的情况，分析当地政策、当地施工水平、施工技术方案以及气候等条件对项目实施的影响度、相应的对策和方案。 3、根据项目地块的调研情况，分析地块现状的配套情况对项目施的影响度、相应的对策和方案。 土地时代获 4、根据项目周边环境现状，初步提出地块周边的环境提升计划和发展策略。 取、项目决 策 1、市场分析：当地政府及有关部门实行的房地产行业收费标准：当地建筑市场调研；类似项目成七指标取样分析；项目地块现状和地质情况； 2 、成本定位：规划指标：占地面积、建筑用地面积、总建筑面积（分住宅、配套、地下车库等）、容积率、绿地率、道路面积、绿化面积； 成 3、建造标准：产品类型、结构及粗装修标准、门窗电梯等材料设备标准、室内及公共部位装修标准； 本 4 、成本匡算：直接成本的匡算：包括土地成本、前期成本、政府性费用、规划设计费用、施工建造成本、营销成本； 线 5、利润测算：通过七对眼睛互动，形成项目决策阶段的全成本测算，根据销售收入完成销售利润率、净利润率； 6、项目立项：目标成本初稿； 1、项 目土地属性分析：当地政府及有关部门实行的房地产行的收费标准；当地建筑市场调研；类似项 目成本指标取样分析；项 目地块现状和地 质情况； 2 、客户对土地属性需求分析；筛选出对本项目地属性认可度较高的细分客户。 营 3、竟品客户及产品分析：对本项目竟争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析。 销 4 、客户初选定位：根椐客户模型和客户调研，对