别墅策营销划方案简稿.doc

湖滨一号营销策划方案 PAGE \* MERGEFORMAT 4 第一部分 别墅市场环境分析 市场大环境分析 西太湖生态休闲区：位于常州主城的西南部，距离市中心15公里。规划区域北至延政西路，东至武宜运河，西到环湖路，南至西太湖北岸。面积31平方公里，其中水域面积14平方公里。 目前，环湖周边地区发展势头强劲，分布有：常州城市南部新城、城市商贸副中心——武中分区;高新产业开发区——武南分区；省经济开发区——经济区；花木之乡、武进花木产业核心去——嘉泽。 趋势：近郊度假型别墅逐渐往城市型别墅+泛地产别墅转变。西太湖板块的湖滨新城离城市不远，离湖却很近。完全能够满足那些工作的重心还在城市，但渴望拥有一座亲水别墅，可以满足度假养老的需求。 从常州房高端市场发展规律推理，顶级别墅市场缺失，并有较大的市场潜力。因此，我们推理出如下两点： （一） 更高级别的别墅有需求土壤和市场空白 1. 目前高端别墅的发展进程与整体城市发展的水平脱节。 2. 新城首付、晋陵路八号等城中豪宅为更高级的别墅上市进行铺垫。 3. 常州土地市场的开放程度正在扭转，有品牌、实力的开发商进入常州，为该段物业的进一步升级提供了市场氛围。 （二） 常武区域进入豪宅时间窗 1. 随着西太湖板块的整体开发，常州从真正意义上拥有城市资源型高档居住板块。 2. 楼市的好转使不动资产，尤其是高端不动产的保值能力进一步凸现，促使常武区域高端物业客户主体——中小私营业主对资产的双向投入意识开始增强。 3. 所以，湖滨一号作为以“临湖?绿坡?半岛?内院?纯墅”为特色，项目营造一种出世与入世的湖滨观景人生，湖居半岛，悠然西太湖畔，为常州的成功阶层量身定做，至尊的大盘，缔造谁与争锋的醇墅境界。 二、 竞争对手分析 （一） 湖畔春秋 1. 建筑类别：独栋、双排 2. 占地：23000平方米 3. 建筑面积：80000平方米 4. 容积率：0.3 5. 绿化率：60% 6. 目标定位：初期：近郊型度假别墅 7. 目标顾客群：客户主要集中于当地居民，年龄在40-50的实权派企业家阶层 8. 卖点： (1) 建筑风格上采用了类似苏州园林风格的设计，融入了内庭院设计，对景、回廊、照壁、小品等元素，丰富了庭院的景致。 (2) 入口处，临水而居，内庭院，临水筑台，伸向水面，自然过度建筑与水景。 (3) 简约原创，卓而不群，新加坡建筑设计SCDA+环境景观设计CICADA联袂担纲。 (4) 豪华室内，三厅布局（餐厅、会客厅、家庭活动室、）4.5米的超高大堂、270度观景超大主卧、布置个性条窗、角窗、落地窗。 9. 优势：纯别墅社区，独栋占大部分；层高3.6米，环境已成熟，且环境资源优越，每户两个以上停车位。 10. 劣势：现有的别墅位置不太好，距离市中心较远，生活不方便。客厅没有挑房间不够宽敞。 （二） 天安别墅 1. 建筑类别：中西结合 2. 占地：45000平方米 3. 建筑面积：473333平方米 4. 容积率：0.28 5. 绿化率：85% 6. 目标定位：近郊型度假别墅 7. 目标顾客群：40-50年龄的成功人士 8. 卖点： (1) 景观设计以“自然、生态、临水”为主题，以人为本，景点设置兼具有观赏性和实用性，硬质景观与绿化景观合理配比，处理好居住空间、绿化空间和公共活动空间之间的有机关系，保证了私人领域的识别性和私密性。 (2) 设计充分考虑天安别墅独特的建筑风格，岛居的生活理念，充分利用现有河流、中心湖泊与岛屿等造景元素，做到林、岛、坡、水和建筑的有机结合，增加了空间的层次感，创造出经典的园林景观。 9. 优势：绿化率相对同类项目较高，环境幽美。 10. 劣势：地理位置偏僻 （三）别墅占地面积及房价比较图 各楼盘占地面积比较 各 各 各楼盘房价比较 （四）总结 湖滨一号的英伦风格相较于湖畔春秋和天安别墅而言，更接近欧式，对于大多数偏好于英国邸宅的成功人士来说是个不错的选择。而且其房价在与周围的楼盘相比价格适中，性价比较高。周边设施均在建设中，且距离市中心20分路程，交通方面，设施齐全。因此，在与西太湖周年地区比较下，湖滨一号是个不错的选择。 第二部分 SWOT分析 一、 优势（S） （一） 地段优势 处在别墅开发较成熟区域，未来城市旅游、休闲核心区。位于常州中心城区至西南，武进区延政西路与绿杨路交汇处，5分钟直达武进核心城区，20分钟直达常州市中心。 （二） 交通优势 交通网络联通长三角，距312国道8 公里，沪宁高速公路20 公里，沪宁铁路15公里，常州机场25 公里，北部有常州市大南环长虹西路，东部有规划中的常泰高速公路，北连规划中的常州长江大桥，沟通大江南北，南接锡宜高速公路，西部有常溧公路（S239）、常金公路（S340）、金武公路、罗夏公路，南部有在实施的沿江高速公路