控制性详细规划中的经济分析初探.docx

规划研究控制性详细规划中的经济分析初探段兆广【摘要】控制性详细规划作为联系总体规划与修建性详细规划的承上启下的关键性编制层次，是城市规划与管理，实施衔接的重要环节。而目前控制指标制定的随意性和缺乏可操作性在很大程度上是由于缺乏经济分析。因此，本文在从经济视角分析控规编制过程中存在问题的基础上，借鉴美国区划法的经验，基于用地策划探讨控规中的经济分析框架，并以昆山旧城改造控规中容积率的确定为例作了介绍，对于完善控规编制技术与方法，增强其科学性、合理性和可操作性具有重要的意义。【关键词】控制性详细规划；区划法；经济分析二、我国控制性详细规划经济分析基本做法及存在的问题（一）基本做法及相关研究1、基本做法我国目前控规中的经济分析，主要是针对房地产市场而言，在既定地价水平下，运用投入—产出方法计算经济容积率；在此基础上应用相关方法进行开发经济效益的不确定分析。由于开发总投入×利润率=总产出-总投入，最低经济容积率的计算可采用如下公式：FAR=(P+P+P+P+P+P)×(1+R)／[S—P1234564(1+R)]其中P：土地出让基准地价；P：土地征12一、引言用费：P：动迁安置成本；P：建安成本；P：345基础设施费；P：开发费用；R：法定利润；6S：销售价格。运用盈亏平衡分析、概率分析等方法，使城市开发者了解经济效益分析的可靠程度，目前房地产开发项目应用较多的是盈亏平衡分析。2、国内控规编制经济性分析相关研究目前，国内控规编制的技术方法相对成熟，但关于经济性分析的研究较少。陈荣（1997）强调经济因素分析在控规中的重要性；沈德熙等（1998）认为应做投入产出分析来验证容积率的合理性，以确保控规制定标准的科学性；孙伟等（2005）在综述地块划分及地块大小确定方法的基础上，认为应加强经济分析方法与相关方法的结合；赵守谅等（2006）借鉴美国区划的经验，强调应加强经济分析来体现规划的整体性原则。（二）经济分析视角下控制性详细规划存在的问题1、规划作为调控经济利益的公共政策属性认识不足在市场经济条件下，规划是政府职能的重要体现，是一项重要的公共政策，作为土地及房地产市场的重要调控手段发挥着越来越重要的作用。在满足日照间距及环境容量的前提下，容积率等各项土地使用强度控制指标的制定，应以调控经济利益为目标，实现城市土地价值及增上世纪80年代末，为适应我国城市用地管理和开发建设方式的一系列变化与要求，作为对传统详细规划的一种改良和变革手段的控制性详细规划（以下简称“控规”）应运而生。它是借鉴北美大陆和我国港台地区实行的土地分区管制的原理，根据中国城市的实际情况，对城市建设项目具体的定性、定位、定量和定环境的控制和引导。它的产生弥补了总体规划（分区规划）和修建性详细规划之间的缺失，显示出传统的以“总体规划一详细规划”为主体的两阶段规划体系开始发生本质性的变化，转向以“控规”为主导的规划控制与引导。随着我国社会主义市场经济体制的逐步确立，作为联系总体规划与修建性详细规划的承上启下的关键性编制层次，控规在城市规划实施与管理中的重要性与日俱增，它是规划与管理，实施衔接的重要环节。而目前控规指标制定的随意性和缺乏可操作性，造成城市开发和建设并没有严格按照控制标准来进行，控规在市场和权力面前显得极为脆弱。国外对类似于我国控规编制的技术手段与方法已经有了一定的研究与实践，但由于城市土地使用制度和城市发展阶段的差异，其经济性分析方法并不完全适用于我国。因此，借鉴国外经验，探讨控规经济分析方法，对于完善控规编制技术与方法，增强控规编制成果的科学性、合理性和可操作性有着重要的意义。值部分分配的合理化。19控制性详细规划规划研究但由于在规划编制过程中，忽视了运用经济方法分析，容积率、建筑限高、人口密度等规划成果难以具有真正的合理性，造成城市开发和建设并没有严格按这些控制标准来进行，控规在市场和权力面前显得极为脆弱，未能对城市土地经济利益进行合理调控。2、对城市土地经济规律缺乏研究城市土地的稀缺性和城市经济的聚集效应决定了土地利用本质上受经济规律的制约。自实行土地有偿使用制度以来，城市土地出让成为地方政府财政收入的重要来源之一。如何合理高效地利用土地，是土地管理部门和城市规划部门共同面临的重要课题。控规中的土地容量控制指标，在很大程度上影响和决定了土地开发建设投资方的预期收益。由于当前在控规中普遍缺乏对城市土地经济规律的研究，不可避免的导致容积率等指标制定过程的随意性。其结果，要么导致城市用地低效使用，要么规划实施时随意变更容积率或其他规划条件，致使规划失控。3、对影响控制标标大小相关因素的定量经济分析不足控规中各项指标的确定应有严密的经济分析。如容积率受多方面因素影响，包括功能定位、区位条件、城市空间结构和景观、改造目标、周边情况等。尤其与地价、房地产开发利润之间的关