华南城SWOT分析.doc

ＳＷＯＴ 优势 1.1 地方政府扶持 由于华南城的项目属性，有利于解决就业及创造税收，各地对华南城项目扶持力度较大。例如郑州将华南城项目列为“商贸一号项目”（富士康为“工业一号项目”），不仅在土地政策方面极为优惠，平均地价90元每平米，且配合华南城建设积极推进城区市场外迁，甚至在项目落地后，紧邻华南城新建了郑州最大的新型会展中心以拉动人气。西安、郑州、南昌等地未来均有地铁通往华南城项目，极大提升了交通便利度，降低了项目运营风险。内地华南城项目由于扶持力度和计划配套交通均优于深圳华南城，大有后来居上之势 1.2土地成本低，高利润率 作为少数具有大型物流交易中心开发和运营能力的企业，公司在项目的获得上有较强 的议价能力。公司通常可以在2线城市的交通较为便利之区位获得大量低价的土地 资源。由下图统计可以看出，华南城拿地价最高的是哈尔滨，为430元每平米，最低的是郑州90元每平米，平均成本仅为人民币269元/平米。 由图对比可以看出华南城土地价格仅为大部分开发商的八分之一到十分之一。业内平均值在3500元每平米左右，而最高值（SOHO CHINA）则超过1万元每平米。低廉的土地价格保证了公司持续获得远高于传统住宅和商业发展商的盈利水平.下图为主流地产开发商拿地平均价格： 公司的平均土地成本与建造成本共约为港币4000/每平米，而售价约为港币10000元/每平米。较高的毛利水平为公司扩大规模和持有大量投资物业提供了资金支持。如下图所示，华南城各地项目土地成本所占 销售比例平均值仅为2.94%，最高值哈尔滨也只有7.34%，而最低值深圳与郑州，此比例仅仅为0.86%。 图：各地土地成本占售价比例 图：上市公司毛利比较 由上图比较可看出，2012年华南城毛利率在同行业中处于领先地位，接近60%，而业界平均值在35%左右，究其原因，低廉的土地价格功不可没。 1.3 可复制的商业模式 1.3.1公司独特的“一体两翼”的商业模式，能够于不同城市成功的复制。公司积累了近10年的开发经验，并通过在全国各地开发、经营及发展大型物流中心，确立良好的经营记录。公司有多年来的丰富的项目设计和开发经验。有别于传统的发展商，物流中心对于建 筑设计和安全方面的专业要求较高，一般开发商并无此经验。此外，公司有多样化的 产品线，可以满足各类产业和经营者的不同要求。 1.3.2品牌效应 由于公司项目地理位置较为理想以及公司的品牌影响力，因此买家对店铺需求较大。公司在销售方面投入力度较大，并且定价方面具有灵活性。在一般情况下，前期通过 一定的优惠快速吸引买家入场，然后逐步提高售价以进一步提升盈利能力。公司在物流中心运营和招商方面有着丰富经验，成功开发出“华南城”品牌，其中深圳华南城一期项目出租率长期接近100%。 1.3.3分期发展缩短资金回笼时间 公司的大部分项目业态为产业地产，需要 5-7 年的培育期，公司将大型商业地产及配套项目分期发展，可将一期收入投入二期发展建设，一、二期收入再投入三期建设，如此加快资金回笼，增加现金流动，减短资金回收期。期间还可享受政府配套设施建设所带来的土地溢价收入。（华泰图25、26） 深圳华南城虽然目前实际有效月出租率不超过 50%，但由于低廉的土地成本和相对较高的商铺售价，华南城一期不超过 3 年即收回了项目投资成本，二期不超过4 年也收回了投资成本，经营压力不大。内地华南城由于政府扶持力度和配套交通规划均优于深圳项目，同时配套住宅销售提供了较强的业绩保障，降低了项目运营风险，项目属优于深圳华南城。同时由于内地专业市场竞争激烈程度低于深圳地区，项目前景乐观。 1.4 高效的管理团队 公司的高级管理队伍在开发及经营物流方面拥有多年经验。公司管理层的主要成员开 创了公司商业模式，成为这个行业的先驱者。 劣势 2.1 租售率不足 2.2投资金额大，周期长. 2.3银行信贷偏紧，导致项目销售回款率低 机遇 3.1 华南城项目符合中央政府积极推进的新型城镇化方向 华南城内地大规模扩张，顺应了经济发展大趋势：“城镇化”。自1978年改革开放以来，中国城镇化比例不断上升，由当年的18%上升至2012年的51.8%，然而距离发达国家城镇化水平仍有很大差距。 十二五期间政府为提高人民生活水平，拉动内需，出台一些列政策加快解决“三农问题”、加强城乡统筹改革，目前中国城市化进程仍处加速区间，预计2020年中国城市化比例将达到58%，2050年可达到78%。华南城项目选址多为国内省会2、3线城市，人口与经济总量具备相当规模，城镇化进程高速发展。在此宏观背景下，未来商贸综合体市场仍将收益于这些长期的利好因素，需求依然旺盛。 3.2 制造业内迁 传统的制造业发达地区如珠三角及东南沿海地区已