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浅议不动产的善意取得制度及其完善 【摘要】善意取得制度是一种以牺牲财产所有权静的安全为代价而保护财产交易动的安全的制度,集中解决在无权处分情况下的权利瑕疵问题。我国《物权法》第106条规定的善意取得制度解决了无权处分的权利取得问题, ，对传统善意取得制度的最大突破之处在于将其统一适用于不动产和动产，但对不动产的善意取得在实践中还存在很多争论，因此该制度还需要进一步完善，以更好的保护交易安全和维护市场秩序。我国不动产登记的现状和所有权制度决定了不动产善意取得制度有其立法价值和制度空间。本文重点探讨了不动产善意取得制度的建立、构成要件、立法理由及价值等问题。 【关键词】善意取得 不动产 构成要件 立法理由 善意取得，又称即时取得，是指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该动产或不动产时出于善意，则受让人将依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权。善意取得制度在阻断所有人对其物的追及力，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用；对于保护交易安全，提高交易效率，促进商品流通，实现物尽其用具有重要意义。善意取得，为大陆法系与英美法系民法的一项重要制度，其涉及民法财产所有权的静的保护与财产交易动的保护两个方面。现代各国民法善意取得制度源于古日耳曼法的“以手护手”（Hand muss Hand Wahren）【1】2】3】4】案情2009年5月，张明从李伟处购买了一套二手房。张明在支付了共计20多万元的房款和税费后，房屋的产权过户到了其名下。但没过多久，张明突然收到法院的传票，李伟的前妻赵丽向法院提起诉讼，要求法院确认自己与李伟签订的房屋买卖合同无效。据赵丽表示，张明购买的这套房屋的产权是夫妻双方共有，李伟卖房时，自己正在与其办理离婚手续，李伟卖这套房屋，并没有征求自己的意见。赵丽认为，在自己与李伟未离婚时，该房屋属于夫妻共同财产。根据我国《婚姻法》的规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。李伟处分共有财产时，没有征得自己的同意，因此，李伟侵害了自己的财产权利。 对此，张明认为，自己买房时曾看过房屋产权证，李伟是该房屋惟一所有权人。同时，自己已支付了房款，并已完成过户手续房屋买卖合同有效。即使李伟卖房时未告知其妻，但是自己的行为属于善意取得李伟出售的房屋，故应受到法律保护。赵丽向法院起诉认为房屋是共同财产，李伟没有经过其同意出卖房屋，房屋买卖合同无效，要求张明退还房屋张明认为房产证上仅仅登记有李伟一人的名字，自己已经支付了房款并且已经办理了过户手续，房屋买卖合同有效，自己应当拥有房屋的所有权。赵丽向法院主张称张明购买的房屋属于其和李伟的夫妻共同财产，有法律依据根据《婚姻法解释（二）》第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。根据这一条款，只要在登记结婚后夫妻双方共同出资购买的房屋，虽然登记在一方名下，但应当认定为夫妻共同财产。夫妻共同财产，是夫妻两人共同共有的财产。应当说，对共同共有的财产出卖应当共有人都同意才可以，如果有一方共有人不知情而另一共有人自行出卖共有物品，那么显然是无权处分的。这样的情况按照《民法通则意见》的规定一般应当认定为无效合同，根据《合同法》的规定认为属于效力待定合同。总之这样的合同在法律效力上是存在瑕疵的。在《物权法》生效之前，善意取得制度仅仅能适用于动产领域，《物权法》第106条规定了不动产同样可以适用善意取得。根据《物权法》的规定符合以下条件可以适用善意取得制度：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案中张明基于对房产证登记的信任以为房屋属于李伟一人所有，所以其主观上是善意的，另外张明也支付了合理房款，并且也办理了房屋过户手续，所以张明完全符合善意取得的条件。本案经法院审理后认为张明与李伟签订的房屋买卖合同虽然存在瑕疵，但张明已善意取得该房屋所有权，因此判令驳回赵丽要求退房的诉讼请求。【6】【7】的重要区别就在于“无权处分”的内涵不同。就动产而言，无权处分的认定比较容易；而就不动产而言，无权处分的认定不仅涉及没有处分权而处分财产，而且涉及明知登记错误而处分财产。因为实践中不动产的无权处分主要是指登记簿错误时登记权利人将不动产转让给他人，取得人因信赖登记而进行了交易且办理了登记的情形。甲为A房的所有人。2008年1月10日，甲向乙借款100万元，为期2年，甲以A房为乙设定了抵押权担保。2009年9月1日，甲伪造乙的身份证、房产证、授权委托书及同意注销抵押权的书面文件，前往登记机构办理了抵押权注销登记。2009年11月1日，甲以150万元将A房出售给丙并办理了所有