润丰格兰印象项目全程策划报告.doc

PAGE PAGE 36 “润丰.格兰印象”项目全程策划报告 中国.遵义 目 录 市场分析 项目概况 宏观地产市场背景 区域楼市分析及周边市场分析 竞争物业分析 项目分析 项目地块解析 项目发展SWOT分析 项目综合评价及发展战略分析 物业发展建议 项目命名 项目市场定位 物业类型定位 价格定位 建筑规划、园林景观设计建议 户型及面积设计的建议 会所设置的设计建议 道路系统的规划建议 智能化系统与新技术的应用建议 物业管理、社区服务建议 营销策划建议 入市时机和销售前提条件 销售策略 价格策略 推广策略 营销过程控制 营销费用预算 后记 市场分析 1、项目概况 项目位于凤凰山东南方向山脚下，东通中华北路城市广场，西至凤凰山脚，北邻天安花园，地处城市中心地段，地块分为两个大区，学校用地区与住宅用地区，两区通过地块前的狭长用地向中华路开口。项目总占地面积38857.1平方米，小区用地面积31857.1平方米，7000平米用地的新文小学，总建筑面积104665.6余平方米。 项目住宅区又分为四个区域，A区为背靠凤凰山的低层建筑，A区往南是住宅B区，全区基本为11+1层的小高层住宅，是小区的中心区域，总图布置结合高差，分台布局，采用半围合手法，将中心花园置于其间，更加大间距至39米，使住宅间相互无影响，且园林景观区的面积增大，B区还利用场地高差设地下和半地下车库，解决小区停车问题。C区主要沿街布置，下为二层商业裙房，将会所、商业、售楼部，辅助用房等纳入其中，上部为9+1层的小高层住宅， D区为8层的多层住宅区（作为小区的还房安置部分）。 2、宏观地产市场背景 ?2000年——2003年遵义市房地产行业一直处于良性发展状态，年开发量增长势头强劲，商品房年销售面积也保持在相对稳定的层面上。由于近年来遵义市对房地产行业的管理不够，缺乏引导，导致房地产行业信誉逐渐下降。在开发与需求方面形成差异，致使市场空置率明显加大。 ?根据遵义市“十五”规划，2002年度政府工作报告，随着城市人口的不断增长，对居住条件和环境的不断提高，遵义市未来几年内对住宅的需求量将达到一定的面积，在近十年内将有15%的家庭计划二次购房，加上新增加的人口数量，遵义市区商品房需求量将保持在年均60万平方米左右，市场潜力巨大，发展趋势将向配套化、智能化、成熟化、规模化、高档化，这一潜在需求市场也将给遵义市房地产行业带来新一轮竞争。同时消费者的购买习惯也发生了明显的变化由感性向理性转变，无形中加剧了市场竞争的激烈程度。 ?2004年下半年数个大盘上市，房地产市场会出现过热征兆； ?2005年将是遵义市房地产行业竞争最激烈的一年，将面临全新的挑战，会有从新洗牌的趋势 ?地段、环境、配套功能成为销售的利器，缺一不可。购房者对 小区品质有了更高的要求 ?普遍认为目前的区域市场热点是：海尔大道片区（环境好）、 开发区深圳路一带（市政府、区政府附近，未来升值潜力大） ?业内专家认为今年的整体住宅销售不会特别理想，消费者需求 不正常，预计积压/空置房将大面积上升 ?对于大众市场，政府房（公务员小区）抢手，租金较低。未来 两年内二手房市场供应量将增加30万平方米 ?消费者由原来的满足居住需要，正逐渐向享受生活、寻求一种舒适的生活方式转变。 ?遵义的房地产在发展变化过程中，建筑形态出现了新的变化，逐渐出现了别墅、豪宅，但遵义的房地产市场仍以多层为主，小高层和高层为辅。 ?从价格方面来看，在过去两年，多层均价达到1500元/㎡，几乎没有什么变化；2003年小高层均价为1600元/㎡，2004年达到了1750元/㎡，房价上升了10.3%；；2003年高层均价为1700元/㎡，2004年为1750元/㎡，房价上升了3.1%，房价升势缓慢，这与遵义对高价房的吸收能力有关。 ?从市场的占有量来说，遵义目前还是以多层住宅为主，2002年多层住宅的市场占有量高达95.9%，小高层占1.8%，高层占2.3%。从开发量来看，去年遵义的房地产市场开发量达到181.2万㎡，比2001年升了20.4%，其中高层同比增长14.3%，多层同比增长16.8%，小高层同比增长达30.3%，是建筑形态中增长速度最快的。从居民的拆迁房来看，比例占到1/4多。 ?从小区规划上来说，遵义市目前大部分楼盘无论是景观环境还是内部配套设施都不到位，小区概念不强，虽然有些楼盘相对于遵义房地产市场来说，具有一定的特色和优势，但同发达地区相比存在着相当大的差距。如同盛华庭虽做了一些景观、娱乐配套设施，但规模较小，风格单一，没有形成一个真正的小区。龙华·山水家园在此方面确是有质的提升，较其他项目提升了一大步。 ?从开发思路来看，目前遵义市房地产开发企业长远的发展规划不足，企业品牌的塑造不够重视，而房地产项目的成败最终由产