2013奉贤南桥09单元住宅地块可行性研究报告20p.pptVIP

2.3 可比竞品分析——同盛南桥花园 南桥老城刚需代表，主打经济舒适，户型以宽松二房、三房为主 3房2厅2卫 136㎡ 主力户型图 概况：项目总建面79661㎡(容积率1.8)，由13栋16-18层小高层组成。2010年11月24日首次开盘，推出毛坯公寓279套/31931㎡，2011年1月和9月再加推550套房源。 产品：主推90-110㎡的二房 (62%)；功能分区明显，动静分离；主卧赠送飘窗；南向大阳台 销售情况：月均去化24套，开盘首月去化近6成（前二次开盘），目前整盘基本告罄。偏紧凑户型去化相对较佳。 客户分析：主要为南桥本地首置首改客，以政府、企业职员为主，年龄26-35岁年轻人为主 分户型产品去化情况 项目开盘至今普通公寓量价走势 2房2厅1卫 100㎡ 户型/面积段 供应套数 成交套数 去化率 成交均价（元/㎡） 二房 90-100㎡ 206 203 99% 13654 100-110㎡ 204 182 89% 13861 三房 110-120㎡ 4 4 100% 13214 130-140㎡ 172 165 96% 13913 四房 150-170㎡ 72 71 99% 13163 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 第一批推案 第二批推案 第三批推案 2.3 可比竞品分析——银河丽湾 南桥新城商务核心区标杆，首个高品质大平层项目 3房2厅2卫 142㎡ 主力户型图 概况：项目总建面298500㎡(容积率3.8)，由16栋20-33层高层组成。2012年5月1日首次开盘。 产品：主推140-150㎡的三房(42%)；功能分区明显，动静分离;各功能间面宽尺度较大, 舒适性强；主卧套房，赠送飘窗 大平层：南桥首个高品质大平层项目，1T1户 销售情况：月均去化29套，开盘首月去化约40套（二次开盘），目前整盘去化74% 客户分析：以南桥本地政府及企业高管为主，年龄36-45岁中壮年为主，主要受制于购买力关系所致 分户型产品去化情况 项目开盘至今普通公寓量价走势 户型/面积段 供应套数 成交套数 去化率 成交均价（元/㎡） 二房 130-140㎡ 4 0 0% - 三房 140-150㎡ 180 178 99% 15845 170-180㎡ 108 92 85% 16879 四房 210-330㎡ 93 6 6% 17426 五房 370-420㎡ 2 0 0% - 复式 150-200㎡ 44 27 61% 15990 酒店 5 4 3 6 14 12 11 酒店式公寓 高层公寓 第一批推案 第二批推案 办公楼 2.4 市场机会分析 2012年至今板块土地供应放缓。南桥新城是城市发展的新方向，但目前新建住宅供应较少 受供应影响，尚未形成规模开发效应，板块住宅价值蓄势待发 历史供应以舒适户型为主，紧凑户型成交较佳但供应稀缺，是市场机会点 未来供应量大，后市竞争激烈， 差异化产品力将有助于跑赢市场 宏观 市场 微观 市场 中观 市场 宏观环境、区域规划和南桥新城住宅市场的发展空间等多重利好给本案带来开发契机 应抢占板块驱动先机积极拿地 紧凑型公寓产品是住宅开发机会点 历经多次强势调控，上海住宅市场低位平稳运行 20%交易税的严格执行将住宅需求推向新房市场且推动房价平稳上涨，住宅开发前景向好 南桥新城作为“小香港”对奉贤及周边百万人口有极强的吸引力 拥有轨道隧道、上海之鱼等重大项目的规划利好，与上海中心城的联动将启动，板块发展前景佳 现状公寓产品以传统、宽松户型为主，偏紧凑户型去化较佳 客户的品牌追随度高 单项目月均去化约40套 客户以26-40岁、政府企事业单位工作人员为主，客源以奉贤区域客为绝对主体 市场对高品质精装修产品（如铭邦华府）有较强抗性 * * * * * * * 奉贤南桥09单元住宅地块可行性研究报告 2013年4月 目 录 一、项目概况 二、市场分析及机会选择 三、产品解决方案 四、项目运营 五、团队情况 六、土地获取方式及风险 七、总结与建议 2.1 宏观背景解析 2.2 区域市场分析 2.3 可比竞品解析 2.4 市场机会分析 2.5 项目发展方向 2.1 宏观背景分析——政策调控 2009年至今上海商品住宅供求价月度走势图 万㎡ 元/㎡ 12月14日，国四条：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 1月10日，国十一条：二套房贷款首付款比例不得低于40% 4月17日新国十条：各地限购政策出台，上海和重庆房地产税试点 1月27日，新国八条：二套房首付款提至六成 3月1日，新国五条：二手房交易个税严格按转让所得20%征收 自2009年12月份开始政策调控以来，楼市经历了包括2013年 “国五条”在内的五次调控升级；楼市降温明显，市场