2013年商业地产模式简析（99页）.pptxVIP

商业地产模式简析—2013版;一、商业地产基本概念 二、商业地产分类 三、 商业业态分类 四、中国商业地产发展特点及趋势 五、商业地产开发与住宅开发的区别 六、商业地产的三大赢利模式 七、商业地产项目开发流程 八、中国主流商业地产的开发模式（万达、华润、万象城、凯德置业、龙湖）;一、商业地产基本概念;商业街地产概念：;商业街地产概念：;商业街地产总体流程：; 商业地产发展在于顺应了社会、经济、市场的发展需求。 在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。 开发商关心利润、效益最大化及品牌知名度。 投资客关心年投资收益率和物业增值。 商户关心日人流量、提袋率、营业额、利润及匹配度。 消费者关心有没有自己喜欢的商业业态及品牌。 政府关心商业所带来的长期税收及就业 、及政绩表现;1、选址及获取土地 2、商业地产开发：与住宅地产类似，同样包括定位、规划、设计、施工等环节 3、招商：主务店、次主力店招商，招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简单 4、销售：店铺销售，回笼资金 5、运营管理：销售并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功 必经之路 ;二、商业地产分类;按行业类别分类;常见开发形式： 城市综合体、零售功能性商业地产、居住及办公用商业地产、专业商业 地产;商务核心的城市综合体：北京银泰中心;城市综合体：北京华茂中心;身边的城市综合体：潍坊泰华城; 街区型邻里商业中心 社区型商业 区域型商业 超区域型商业 目的型商业 ; 社区型商业——辐射范围大于3公里，总建筑面积大于5万平方米，商圈人口约5-10万人。 社区商业业态组合规划分为必备性业态和指导性业态。必备性业态是指满足居民日常基本生活需求的消费，主要包括连锁超市、便利店、菜场、大众化餐饮店、药店、理发店、洗衣店、书报亭和维修回收点等。 指导性业态是指满足居民多样化、个性化生活的消费，主要包括购物中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、中西餐厅、花店、面包房、美容美发、健身房等。合理的社区商业业态组合，可以实现???区居民、投资者、经营者、开发者多方的共赢。; 区域型商业——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口约10-25万人，主力店为大型超市、百货店，至少有三家主力店以上。如潍坊古德广场，拥有中百大厦、佳乐家、中百电器、百老汇电影院等多家主力店。 ; 超区域型商业——辐射范围为10公里，超出本地片区或区域，总建筑面积10万平方米以上，主力店为大型百货店、Shoppingmall、大型超市等，多少次主力店。如潍坊中百大厦、泰华城。 ; 目的型商业——依赖目的性消费一态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，突出一定的商业主题，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目民属区域之外，甚至是外地，如青岛的海泉湾休闲商业、青岛方特的旅游商业等。;专业市场商业举例——可归纳为目的型商业;按照物业形态分类;三、商业业态分类;商业业态分类;商业业态分类——业态对比;商业业态分类——业态对比;购物中心;中国的购物中心起源于上世纪90年代，在经济相对比较发达的深圳、 广州、上海等地陆续发展起来。 最早最有代表性的三个项目是： ;上海正大广场 港汇广场、深圳万象城 、广州天河城、北京东方新天地、大悦城 潍坊本地项目：泰华城、古德广场、银座;上海正大广场 主力店：正大百货、星美国际影城、真冰场 次主力店：ZARA、优衣库等快时尚品牌、星巴克、哈根达斯、俏江南、小南国等餐饮品牌、ktv、健身馆、美容美体馆等 ;潍坊古德广场 主力店：中百大厦、佳乐家超市、百老汇影城 次主力店：ktv、、美容美体馆、儿童早教、餐馆等 ;百货商店; 本报告是严格保密的.; 本报告是严格保密的.;北京华联 家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛;四、中国商业地产发展特点及趋势;A.中国商业地产发展特点 商业结构失衡 集聚效应无法形成 缺少产业力量进入;B.中国商业地产发展瓶颈 政府规划的缺失 缺乏有实力的开发商 缺少品牌经营者 ;政府规划的缺失 地方的商业规划不完善 地方的商业规划水平低 地方的商业地块分散且超量 缺乏有实力的开发商 开发商业又不愿意“养商” 不遵循科学的开发流程（沿袭住宅思路） 缺乏开发商业地产的各类资源 缺少品牌经营者 ;C. 商业地产建筑形态设计中的常见问题 建筑物业功能与经营功能的错位 不符合商家要求，影响招商的实施 建筑配套不完善，影响客流导入 ;D.中国商业地产的未来发展趋势 拉动内需的国策与城市化进程继续推动商业地产的持续开发 商业同质化现象将继续存在发展 持有开发经营的比重会不断上升 地产开发资本民商业资本 紧密结合 低级能城市开发城市综合体的风险趋大