2013年长沙勤诚达·新界整体商铺销售方案（56页）.pptVIP

Part five：营销策略 营销目标 通过对项目的价值梳理，以及发展商的目标要求，我们最终要实现什么样的目标？ 销售目标： D栋和E栋一层商铺开盘三个月内销售率达到50% 要实现此目标，我们应该怎么做？ 销售策略 价格策略 推售方式 推广策略 展示策略 销售方式： D栋和E栋集中认筹，直接销售； 后期通过前期的蓄客情况，采用各个击破的方式去化A栋； 营销执行 销售策略 价格策略 推售方式 推广策略 展示策略 营销执行 认筹过程中不可避免涉及价格问题，销售执行中置业顾问通过合理价格释放，更能促成客户的认筹量？那么，什么样的价格才是符合行情的价格？ D栋和E东商铺价值点分析： D栋单边商业，区域商业中心附属街区； 外向型商业功能不足，未来的升值空间有限； 社区消费客群稳定性与周边入住率影响共存； 市场培育期较长，小区入住高峰期预计在2014年。 ——D栋和E东的价值影响因素比较敏感和单一，市场培育期较长，未来升值空间有限。因此建议，价格策略上采取比较务实的“平价走量”方式。 参考市场比较法（类似校区、社区商业项目）、租金还原法（原有租金标准测算销售价格），同时考虑项目区域商业中心定位的对街区附加值的影响。 市场比较法： 通过市场比较法得出本项目待售商业实收均价约为： =（1.5*30%+1.5*10%+2.0*20%+1.3*30%+2.5*10%） =1.64万元/平米 整体销售均价：1.65万元/平米 项目名称 商业特点 实收价格 商业街区相似度权重 恒大名都 社区服务性商业（单边街） 1.5万/平米 30% 玫瑰园 社区服务性商业（单边街） 1.5万/平米 10% 富基世纪公园 大型购物中心、体育馆 2.0万/平米 20% 南山苏迪亚诺 社区区服务性商业 1.3万/平米 30% 新地东方明珠 购物广场 2.5万/平米 10% 销售策略 价格策略 推售方式 推广策略 展示策略 营销执行 推售方式： 把握机会，抓住投资市场转暖的机遇；通过集中认筹、开盘解筹的推售方式去化D栋和E栋，采用各个击破的方式去化A栋…… 认筹方面：采取兼顾时效与实效的推广整合，获取客户，完成认筹目标； 解筹方面：制定符合市场行情的价格策略，促使解筹成功，完成解筹目标。 营销执行 销售策略 价格策略 推售方式 推广策略 展示策略 营销执行 销售策略 价格策略 推售方式 推广策略 展示策略 推售时间安排： 认筹时间：2013年5月13日起正式启动认筹 解筹时间：2013年6月15日（星期六） 营销执行 销售策略 价格策略 推售方式 推广策略 展示策略 1、项目时间节点及时机 1）、项目尽快启动宣传 根据整体的销售策略，5月中旬启动项目认筹，为后续销售积累良好的口碑和客户资源；现项目仅1个月周期，因此，需尽快完成前期工作准备，启动项目宣传。 2）、猛烈造势入市 项目前期未进行大规模的宣传启动，并且主力店暂时未签订意向，致使项目商业知名度不高以及客户对项目信心不足。在目前市场及项目状况下，“无造势即无市场”。因此，在现阶段，必须猛烈造势，启动市场！ 3）、有计划的推进 项目虽面临的时间较短，工作任务重，但仍需有步骤地推进工作，层层引爆，方能实现最终的计划目标。 2、项目重要时间节点安排 启动宣传------------------------5月13 启动销售诚意金认筹-------------5月13日 项目开盘-------------------------6月15日 D栋和E栋销售选铺---------------5月--6月 A栋一层临街选铺销售------------6月后，进行散售各个击破 A栋一层内街和二楼7个次主力店销售选铺---8月-10月 尾盘销售-------------------------10月--12月（2014年1月31日为春节） 营销执行 销售策略 价格策略 推售方式 推广策略 展示策略73783580 销售额（元） 70组客户　 35组认筹客户 7个铺 8月 A栋一层内街和二楼（次主力店） 120组客户 60组认筹客户 12个铺 7月 A栋一层临街 620组客户 310组认筹客户 62个铺 6月 D栋和E栋 需来访客户数量 （按10：1认筹客户计算） 需积累认筹客户数量（按5：1认筹客户计算） 铺位数量/面积 选铺时间 类别 ——以上数据为保守预估！ 营销执行 销售策略 价格策略 推售方式 推广策略 展示策略 3、需要实现的推售目标 要实现推售中的蓄客目标，同时解决由于项目前期的历史因素，现市场、客户对项目存在着较多信心不足或信息不清，需要在短时间内重新建立项目商业形象，树立客户信