2013郑州写字楼市场调研报告初稿53p.pptVIP

产品现状——B14块房源于12年10月27日开盘 客户——B14块房源成交客户以投资客为主，约占90%,以私营企业主居多。客户来源以郑州本地散客为主，约占80%，地市客户集中在周口和濮阳（每月都有成交）。 未来动作——项目预计3月下旬开盘，开盘价格未定，全年销售目标约13亿。 个案扫描——升龙广场 推广——项目本次所推房源于12年9月6日开始宣传，推广诉求语以“王者登场”王者当道，万商来朝“高铁站前零距离150米5A写字楼”，100-3400㎡商务空间等宣传项目。截止开盘当天共投放11次。当前无地市拓展计划。 9月6日开始宣传 10月开盘宣传 9月6日开始至10月27日开盘共计投放11次 2012.9.6 2012.10.27 开发商 河南汇艺置业有限公司司 位置 东风东路商鼎路交汇 规模 总占地22.6 亩，总建筑面积15.5 万㎡ 物业形态 规划由两栋百米塔楼组成，是集文化产业、甲级写字楼、星级酒店、创意设计中心、动漫中心、演艺中心、剧院和配套商业为一体的文化商务综合体。 户型面积 标准层面积A栋2160㎡，面积区间150-311 ㎡；B栋1776㎡，面积区间136-178㎡ 价格 一期A栋实收均价19000元/㎡，B栋均价15500元/㎡ 销售情况 2012 年6 月16 日首次A栋产品进行认筹，到场80组，排号65张 9月16日b栋公开认筹，推出80套， 10月27日B栋18、19层开盘，推出20套，成交20套 配套设施 高铁，商业 卖点 打“文化产业”牌、地下通道直通地铁 个案扫描——文化产业大厦/汇艺中心 A B 营销推广——项目于2012 年4 月8 日售楼部正式开放，6 月16 日首次认筹。4 月12 日开始报广推广，以“惊艳 中国高铁之心 一览全球商务”为推广语，地段和产品为其核心宣传点。项目4月份在大河报等报刊上投放了3 次整版广告，意在对项目进行大范围的知名度推广。认筹前期阶段报广较少，仅大河财富一版，外加户外墙体广告，项目推广形式较单一。 个案扫描——文化产业大厦/汇艺中心 产品现状——底层商业自持，B座18-21层已售，23-24层会员招募中，享受五万抵十万优惠，目前排卡20个左右，开盘时间未定。 客户——成交客户以郑州本地投资客为主，地市客户较少且分布较为分散。大客户为老板关系客户。 未来动作——受周边绿地中心和升龙广场影响较大，13年开盘时间、价格未定，开盘价格未定，无地市拓展计划。 开发商 河南正弘置业 位置 郑州“二七商圈”及“火车站商圈”的交汇区域 规模 ，项目占地23 亩，总建面15 万㎡，容积率7.6 物业形态 火车站商圈附近稀缺的超高层商业复合体。 户型面积 标准层面积900㎡，2#楼37层以上标准层面积1500㎡，10-60平可自由分割 价格 实收均价7600元/㎡ 客户构成 以二七及火车站商圈内投资自用客户和老客户为主。 销售情况 9月22号认筹推出418套，认筹142套， 12月1日1#楼5-14层开盘，当天成交300套，销售率76% 配套设施 二七商圈、火车站商圈 卖点 稀缺地段、SOHO办公产品 个案扫描——火车站商圈-正弘凯宾城 产品设计——1#（南楼）37 层，平层布局4 梯22 户，整层面积900 ㎡左右； 2#（北楼）分为两个部分，分别为37 层和45 层，其中37 层为平层4 梯22户，标准层面积在900 ㎡左右；45 层的为平层8 梯28 户，标准层面积在1500㎡左右； 写字楼产品37 层的物业高度在135 米左右，45 层的产品物业高度在150 米左右，且楼顶均规划有停机坪；产品规划层高为3.1 米，为SOHO 办公型，各分割单元均预留上下水；户型面积以45-50 ㎡为主，另外还有部分70-81 ㎡产品； 个案扫描——正弘凯宾城 推广——项目自8月16日首次报广至开盘共投放35篇，多以正版、封面封底亮相，项目诉求以“正弘归，二七兴”，“新版中原新二七，谁来代言正中心”，“二七NO.1，只看正弘”，“岂止是品牌服装商场，更是二期商贸中央区”诉求以地段、品牌、多功能用途、小面积低总价为主，以二七商圈核心区域打造项目投资价值。 个案扫描——正弘凯宾城 8月16日首次报广 9月1日售楼部开放 11月10日售楼部开放 项目开盘至亮相共投放28次 小结——项目12月1日1#办公楼开盘效果较好，主要是前期项目准确的产品定位及客户定位，采取积极的营销手段锁定有效客户，同时做好充分的客户积累及开盘前的各种细节准备。具体主要有以下几个方面原因： 1.位于火车站和二七商圈核心，客户基础丰富；前期蓄客300余组； 2、产品以33-49平米小户型为主，总价适中，主要面对周边个体经营户，产品定位和客户购买力吻合； 3、紧邻火车站和未来地铁1号线，虽然目前区域内交通不佳，但后续改善