2014长沙嘉华城90万㎡营销策略报告140p.pptVIP

价格定位 住宅价格 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比较因素 比较因子 本项目 丰园城 中信新城 怡海星城 丽发新城 因素调查 打分 因素调查 打分 因素调查 打分 因素调查 打分 因素调查 打分 外部因素 交通条件 临韶山南路、环保大道 20 临社区路：黑犁路 10 临滨海大道 27 目前无成熟道路到达 5 临万家丽南路和韶山南路 20 居住氛围 新规划区域，未来潜力 10 鄱阳小区成熟社区 15 随着前期交房，社区氛围逐渐浓厚 12 缺乏居住氛围 5 缺乏居住氛围 5 公共配套 暂无，未来潜力 25 沿海的旅游休闲配套 25 2号地铁线，公共交通相对较多，奥特莱斯 30 暂无 10 暂无 10 景观环境 小区内部原生坡地 30 普通人工绿化 25 人工绿化 25 社区内部人工打造景观 30 原生坡地打造成为社区景观 30 区域规划 环保科技园 15 融城核心外围 15 融城核心 20 融城核心外围 12 融城核心外围 12 小计 　 100 　 90 　 114 　 62 　 77 内部因素 建筑外观 综合参考项目 10 简约风格 9 现代风格 11 清新外立面 9 清新外立面 8 产品类型 高层 15 高层、小高层、酒店、商业 18 高层、酒店、写字楼、商业 20 高层、公寓、商业 15 高层、商业、别墅 20 户型设计 综合参考项目 15 90—132㎡ 13 40-50㎡（公寓），87-14㎡（住宅） 20 31-68㎡（公寓），77-134㎡（住宅） 20 78-146㎡（高层住宅） 17 园林景观 综合参考项目 10 普通绿化 7 普通绿化 9 普通绿化 9 普通绿化 9 自身配套 商业街 15 商业街+裙楼商业 18 商业街区 20 商业街区 20 集中商业+临街 18 物业管理 综合参考项目 10 物业费标准1.5元 8 物业费标准1.9元 12 物业费标准1.5元 11 物业费标准1.5元 8 开发商品牌 本土开发商 10 全国品牌商 10 全国品牌 15 全国品牌 13 本土品牌商 10 去化速度 一期入住二期待建 15 一期一批在售 16 在售凯旋蓝湾 20 在售三期 17 一期6月下旬上市 17 小计 　 100 　 99 　 127 　 114 　 107 综合因素 M 100 　 95 　 121 　 88 　 92 因素修正 S＝100/M×100％ 　 　 106% 　 83% 　 114% 　 109% 市场均价 P1 　 　 5400 　 6400 　 4800 　 5000 比准价格 P2＝P1×S 　 　 5714 　 5311 　 5455 　 5435 评估单价 P＝P2加权平均 5485.5 　 30% 　 30% 　 20% 　 20% 通过对项目公共配套、特色园林塑造、户型优化、特色商业街打造、开发商品牌塑造之后，预计本项目入市价格可提高5个点，入市价格即达5759元/平米。 鉴于项目规模体量及市场现状 建议采取“低开高走，逐步拉升” 的整体价格策略， 即初次开盘价格制定偏低； 随着不断的推盘，价格逐渐走高； 那么，入市价格，建议调整回5485.5元/㎡ ，以冲击市场； 通过金网络整合营销传播， 在一年内迅速拉升12-15个点， 即实现项目一年后的价格在 6143-6308元/㎡ 以此预估，我们推出 项目启动时，大致的 营销费用 根据项目整体预计销售均价6490元/㎡，住宅总销售面积35万㎡计算，总销售额22亿。 （备注：销售均价未包含商业及车位销售）。 以总销售额的1.5%计算，项目总营销推广费用（2013年9月-2016年12月） 为：3300万。 考虑到2013年-2016年为项目前期入市包含了整体项目形象建立的重任，故以一期营销推广（2013年9月-2016年12月）占项目总推广费用的30%，即990万。 总费用预算（估算） 2013-2014年营销推广费用比例分配表 项目名称 费用估算 比 例 支出说明 （万元） 网络 240 24.24% 高性价比传播的必要手段 短信 120 12.12% 直效媒体 户外 300 30.30% 建造影响力与知名度的必要平台 活动 120 12.12% 开盘、日常暖场活动等 框架 80 8.08% 重要节点投放 电台 60 6.06% 车行一族的主流收听媒体 礼品 40 4.04% 活动吸纳客户到访的手段 其他 30 3.03% 其他媒介及渠道 合计 990 100% 经济测算 经济测算 经济测算 序号 工程或费用名称 预算造价（万元） 建筑面积(m2)或投影面积（m2） 单方造价（元/建筑m2） 备注 一 开发成本 　 　 　 　 1 地价款 49372 3