九地贵通双楠大道港项目初步定位及产品建议方案113P.pptVIP

3＋1模式：1、2层加上复式（万科城） 4＋1模式：1、2、3层加上复式（万科水晶城、理想0769） 5＋1模式：1、2、3、4、层加上复式（金域中央） 下面选取典型的4+1模式来对小高层部分进规划 1层 庭院入户，一楼赠送40㎡花园庭院 一楼阳光房，创造悠闲自在的生活空间 主卧朝南，欣赏花园景观 8米南向气派横厅 巧妙移植的方式： 一、1层仍然沿用花园洋房底层的做法 4＋1花园洋房首层 第五部分产品初步建议 5.4.1小高层电梯洋房方案 2层 露台入户 8米横厅，公共空间开阔气派 二层退台为一层阳光房顶，退3.9米 南向主卧套主卫，方便卫生 巧妙移植的方式： 二、2层+3层+4层采用花园洋房2、3、4层的做法，并通过阳台的错落，分奇偶数层错落布置 4＋1花园洋房二层 第五部分产品初步建议 5.4.2小高层电梯洋房方案 主卧套主卫，方便卫生 三层横厅退2.7米 3层 巧妙移植的方式： 二、2层+3层+4层采用花园洋房2、3、4层的做法，并通过阳台的错落，分奇偶数层错落布置 4＋1花园洋房三层 第五部分产品初步建议 5.4.3小高层电梯洋房方案 8米横厅，公共空间开阔气派 四层横厅退1.7米 巧妙移植的方式： 二、2层+3层+4层采用花园洋房2、3、4层的做法，并通过阳台的错落，分奇偶数层错落布置 然后 5+6+7层 8+9+10层 11+12+13层 分别再次复制2、3、4层的重复做法，使整个小高层电梯建筑全部类似于花园洋房的感觉。 4层 4＋1花园洋房四层 第五部分产品初步建议 5.4.4小高层电梯洋房方案 它是一种创新的建筑形态，通过新颖的入户方式，层层退台的建筑形态以及情景房的设计，使住宅在满足基本功能的同时，提高建筑的品味，使建筑能够更加亲近自然，给居住者，给居住者带来与众不同的全景式的情调生活。同时，它以一种开放的姿态，拉近人与人之间的距离，使居住者的邻里沟通更加顺畅，邻里生活更加和谐温馨。 花园洋房 变 小高层洋房 第五部分产品初步建议 5.5小高层电梯洋房方案 通过三个纬度模型优化项目定位， 分析得出项目定位方向 3.6.7研究思路 第三部分客户定位/市场定位 区域与地块价值 项目战略发展方向 区域属性 城市功能 产业功能 项目自身 西部总部办公国际化生活奢适CEO住区 3.6.8研究思路 第三部分客户定位/市场定位 物业类型及功能定位 总部办公基地+类别墅＋小高层电梯洋房 生态总部办公+高尚居住社区物业功能 办 公 物 业 住 宅 物 业 生态化国际化潮流化总部办公基地 类别墅+小高层电梯洋房 3.7研究思路定性 注：具体的产品面积分布、户型定位将在第五部分具体介绍 第三部分客户定位/市场定位 第四部分 项目经济分析 按规划条件计算总建筑面积和最大容积率总建筑面积 293907 286559 　 22043 　 73476.72 110.16 合计 187454 182767 13 14059 30% 46863.42 70.26 2 106453 103792 13 7984 30% 26613.3 39.9 1 4*667x 667xyz z 667xy y 667x x 公式 指标最大面积 最大建筑面积 楼层 建筑用地 建筑密度 用地面积 （平米） 用地面积 （亩） 地块 由此表可见，受规划条件限制，主要是因为航空限高条件， 不足以将容积率做到最大，最大建筑面积只能做到286559平方米，容积率为3.9， 简单的处理本案产品形态会造成 一：产品档次上不去，单纯的普通住宅小区； 二：施工和销售周期估计也相对过长； 三：开发价值未能充分体现。 第四部分 项目经济分析 4.1项目指标 第四部分 项目经济分析 第三部分产品定位引导类别墅，花园洋房和小高层电梯洋房的产品结论，但我们要如何来进行比例搭配呢？ 我们把这3种产品进行了组合，形成5种方案，通过计算经济指标来选择产品的搭配和组合。通过经济分析产品搭配问题就可以初见端倪。 测算基础：以我们取得的红线图为原始依据，按1、2号地块共110亩进行测算 测算原则：按土地指标进行理想化的产品规划，以上限数据进行测算，土地价格按300万元/亩计算，初期投资额度按总投资的20%计算 测算目的：我们主要是对产品的规划，产品类型的选定来测算各种产品的盈利能力 4.2经济测算 方案一：全小高层，12-13层，层高2.9米-3米，容积率3.9 293906.88 286559 4　 13　 22043 　30 73476.72 110.16 合计 指标最大面积 最大建筑面积 容积率 楼层 建筑用地 建筑密度 用地面积 （㎡） 用地面积（亩） 地块 第四部分 项