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房地产开发十大税务问题九房地产开发十大税务问题　　房地产开发周期较长主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报而税务事项始终贯穿其中因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发备环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题抓住一些税收筹划机会以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。　　一、立项环节　　实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。　　企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算对于分期开发的项目以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项只能按这些分期项目为单位清算。但是若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。　　所以笔者建议企业在立项时就应提早考虑项目的实际情况和相关影响选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。　　二、规划设计环节　　实隈中有些企业在委托境外设计公司提设计服务时由于设计服务合同不规范和提的证明材料不规范可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。　　境外设计公司提设计服务时可能会不涉及境内服务也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行设计完成后将图纸交给中国境内企业对外商从中国取得的全部设计业务收入暂免征收企业所得税且不征收营业税。对于涉及境内服务的。外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行设计完成后又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此对其所得的设计业务收入除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作（或联合）设计合同中没有载明其在中国境外提设计劳务价款的或者不能提准确证明文件的不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的都应与其在中国境内提的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。　　所以笔者建议企业应与境外设计公司协定提设计服务的方式若全部为境外提的应在合同中说明。这要求境外设计公司提相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提监督管理和技术指导的应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。　　三、融资环节　　企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大根据《企业所得税法》的规定企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定不能提金融机构证明的利息支出有限额因此部分利息可能不得作为扣除项目。　　所以笔者建议企业应提前与税务机关沟通明确关联方贷款利息可扣除限额从而明确最佳关联方贷款金额尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。　　如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率根据《企业所得税法实施条例》的规定向非金融企业借款的利息支出不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定不能提金融机构证明的利息支出有限额因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。　　所以笔者建议为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。　　若企业是无偿使用关联方的贷款企业作为借入方没有相应的利息支出那么就会虚增利润；借出方的利息费用也不能在税前扣除将会导致双重征收企业所得税。