房地产美丽的泡沫？调研分析.pptVIP

地产寡头与金融机构共谋 对企业而言：贷款意味着生命线 对银行而言：房价被企业炒高，意味着抵押品价值的提高，和更多的个贷业务。 利益主体 一、地方政府：地价收益和各种税费经济 二、地产商：房价与成本差价收益 三、购房者：居住或未来升值受益 四、银行：更多的个贷业务的利差收入 中央政府的尴尬 中央政府希望房地产能发挥其拉动作用，维持一个政治上可以忍受的经济增长速度。 另一方面，政府却要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产带来的财富分配失衡等一系列隐性的政治信用成本，这种利益分殊，决定了中央政府在房改中的犹豫和被动。 真正的博弈主体 中央政府＆地方政府 宏观调控措施：提高首付、贷款加息、买卖加税、打击囤地、消减暴利、遏制炒卖 结果是出台一次政策，房价就涨一轮。 中南海制定的政策都出不了中南海。 郎咸平民营资本投资环境的恶化 二元经济 过热部门：国有企业、地方政府、房地产 过冷部门：民营企业、外资企业 原因：腐败 “我最担心的是什么？就是房价猛涨的因素，并不是刚性需求。”郎咸平通过北京、上海、广州、深圳四地的数据研究得出结论：近几个月，代表中国目前主流购买力的中高档以及写字楼盘的租金不断下跌，意味着刚性需求的下跌； 在这种情况下的房价猛涨是资金推动型，其内在原因就是对于企业家而言，投资环境恶化，产能过剩，转而从实体经济投身购买楼盘，大量逃避通货膨胀的避险资金涌入楼市，从而将房价炒高，产生大量泡沫，如果政府不及时处理，将会带来严重的后果。 应对房价泡沫对策 财政政策、货币政策都失效了 房改：公共住房制度、个人集资建房、福利分房 土地改革 反腐败 公共住房制度 宗庆后认为，公共住房是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5％利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房，供应对象主要是占城镇人口60％左右的中等收入家庭。通过改革供地方式、实行“四定两竞”招标是住房制度创新的必要条件。 二次房改后形成的住房制度基本框架是：保障性住房以政府划拨方式供地，由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标，由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，向中等收入家庭提供平价住房。商品住房仍然以“招拍挂”方式供地，由建筑开发商开发建设，户型面积和房价由开发商自主确定，满足高收入家庭的住房需求。 温州市“个人集资建房”牵头人赵智强在当地召开的“第二届全国个人合作建房研究会”上宣布了温州“个人集资建房”已经委托开发商拿到政府挂牌出让地块，5个月后项目动工。温州瑞安市正元房地产开发有限公司受托以1.0458亿元的价格，取得温州龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。这1亿多元土地出让金，全部来自温州“个人集资建房”的260个会员。尽管土地出让金就1亿多，但预计建成后房屋成本价在5300元/平方米左右，比目前周边楼盘11000元/平方米的市场价低5000多元。温州的成功拿地，对全国“合作建房”将起到鼓舞士气和借鉴作用。 房地产--美丽的泡沫？ 房价收入比 联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如超过6倍时，大多数人就会无力购买；但去年中国房价收入比已高达8︰1，北京、上海、广东、海南和天津等省份房价收入比均突破10︰1，北京核心区更是达到22︰1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。 房价收入比排行榜 房屋租售比 所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。 　　国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为１∶３００~１∶２００。如果租售比低于１∶３００，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于１∶２００，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于１∶２００还是低于１∶３００，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 中国房屋租售比 中国指数研究院最新的统计显示，今年1至10月，北京地区房屋租售比达到1：434，上海地区达1：418，深圳、杭州均突破1：360。研究院研究中心副总经理张化学指出，这一数据采用的还是二手房数据，如果换成新房，结果“可能比实际水平还低”。 房屋空置率 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 中国房屋空置率 国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12