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房地产的特性： 1、位置的固定性 2、地域的差别性 3、高值耐久性 4、保值增值 决定房地产竞争优势的前三个因素:地段、地段、还是地段！ ----李嘉诚 房地产业 1、房地产业的概念和内涵 概念：是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。 内涵： （1）土地开发和再开发 （2）房屋开发和建设 （3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押 （4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等 （5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等 （6）房地产物业管理服务，包括家居、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等 （7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等 2、房地产业与建筑业的关系 建筑业属于第二产业，属于物质生产部门。 房地产业兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。 一般将房地产开发和经营的企业和组织称为开发商，将从事房屋建设和设备安 装的企业建筑商或者承包商。 我国住宅产业的发展前景 机遇和挑战 1、城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求 2、流动人口增长对住宅形成巨大需求 3、居民消费结构变化对住宅形成巨大需求 4、旧城改造的速度加快安置居民需要大量的住宅 5、改革深化与市场发展刺激了对住宅的需求 房地产开发经营的程序 房地产开发建设土地使用权的取得 （1）土地的所有权含义 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有的权利.这种权利包括:占有权、使用权、收益权、处分权。 （2）土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。 （3）土地使用权的出让 1）概念：国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地出让金的行为。 2）土地使用权出让的形式： 招标 拍卖 挂牌 3）土地使用权出让年限： 居住用地：70年 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 （4）土地使用权转让 1）概念：土地使用权转让是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务的前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为。 2）土地使用权-转让的形式 出售 交换 赠予 抵押 继承 （5）取得建设用地的方式 1）有偿取得：就是土地使用者，通过向国家交纳土地使用金的费出让金取得土地使用权，例如出让、土地使用权转移获得土地使用权、出租 2）无偿取得方式，就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权等。 房屋买卖 特点： 1、房地产商品房双方在达成协议时，必须订立具有法律约束力的、买卖双方必须遵守的房地产买卖契约； 2、订立房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地产行政管理部门的监督与管理； 3、房地产买卖成交以后，必须按照规定到房地产行政管理部门，办理房地产立契手续，以及房产所有权和土地使用权的相对性权属转移，领取房产的所有权和土地的使用权证书，以便取得国家的法律保护。 商品房预售管理 商品房预购预售，实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把 房屋建设起来以前，或房产还没有竣工以前，以预售的方式把房屋卖出去。 也就是先付款，后交货。 1、预售房屋条件 《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四规定，商品房预售，必须符合下列条件： （1）付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 （2）有建设工程规划许可证。 （3）按提供预算的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣