广西钦州宾馆项目提案稿.pptVIP

劣势 1、周边暂无较好的学校，缺乏教育资源优势； 2、处于老城区边沿，与人民南路、钦州湾大道相比，地理位置相对较偏； 3、周边配套较为杂乱，居住人气偏弱；商业氛围差，商业价值较低； 4、电动车、摩托车一条街进一步影响了项目的居住档次； 5、城市向北向南向东发展，本地块的区域心理占位低于其它片区。 地块认知 地块SWOT分析 市场机会点 1、星级酒店的建设及良好的商业规划将有助于提升本案的价值； 2、档次化快速提升的钦州市场，为本案提供了良好的市场环境； 3、经过前几年的培育，消费能力逐渐提高，为本案的销售推广带来良好的市场契机； 4、钦州楼市产品较为单一，针对市场竞争，实行差异化、适当超前的创新规划，有助于细分市场； 5、引进专业代理公司，通过专业策划，将有助于提升本案附加值，降低整体风险； 6、北部湾经济区发展、城市化进程的推进及几大产业的相继落户投产吸引数万高科技高收入人群及全国各地投资客户的关注，也会钦州地产带来了很好发展空间。 地块认知 地块SWOT分析 4、户型及去化分析： 区域主力户型及面积分布：一房40-50㎡，二房70-80㎡，三房100-139㎡；四房供应120-140 ㎡ 。 片区内最好去化的户型依次为：一房、两房、三房。 5、客源分析： 钦州港属钦州工业集中区，随着工业投产带来的一大批就业人群及企业中层领导，直接带动了区域的二手房租赁市场及商品房销售市场。当然也会带来一大部分的投资客。 6、区域评价 钦州港目前的二级市场与钦州市区差不多，随着港区人口的不断增加以及保税片区的成立，本区域将聚集大量的人口，对本地的商品房市场具有直接的推动作用。 7、对本案的竞争态势评价： 房地产与钦州市房地产购成共生共荣的关系，对本案不造成直接的威胁。 优势：项目位于4000多亩风景如画的红树林海湾，一边是5000万平方米市民休闲广场，地理位置和景观都不错； 劣势：建筑密度高，整体 形象包装差，属中低豪 宅，且销售进度慢 　 优劣势分析 配套设施（含智化） 会所/外部配套 园林/景观 红树林· 逸仙公园·中心广场 一期已售66％ 大面积户型去化明显慢于较小面积户型，中低楼层快于高楼层 现报价： 起价8000 均价9000 已售均价： 1-4#楼8443 5-6#楼8778 总占地面积4946㎡。住宅共198套，一房52㎡；两房85.46㎡； 三房100-139 ㎡；四房135㎡ 主力户型一房52 ㎡、两房85.46㎡ 港湾丽园 主要卖点 去化 价格/元 主力户型 项目名称 微观市场小结一 1、总价25—30万 目前市区主力总价25—30万元为目前消费者能接受的总价范围，超过30万元总价的户型在销售上存在很大的压力。 2、70：30强 根据对销售人员的了解及相关部门的统计资料，钦州市投资性客户要远远高于自住型客户，因项目的不同而有所差异，但投资性客户均占到了各个项目的70%强。 3、两大原因 北部湾经济区的快速发展及相对较低的房价促使了大部分人投资钦州及钦州港房地产。 微观市场小结二 4、小户型，大需求 客户需求排名首位的是单身公寓，一房，次之两房，三房、四房的销售速度较慢。自住客户偏好大面积客厅及大面积主卧。 5、30：70 50：50 本地购房客户约占各大楼盘购房者的30%，本地的主流购房群体为行政事业单位工作人员，本地大企业职工及小企业主。另70%的客户来自钦州市外，本省与外省的投资者各半，主要来自的区域有：浙江、东北，福州、晋江、江西等。 微观市场小结三 6、阳光户型较受欢迎 房地产市场这两年发展迅速，对通风采光的要求逐年提高，“阳光户型”较受欢迎。点式结构户型、西、北向户型去化较慢。 东西朝向差价一般在30-100元/㎡。楼层差一般30-70元/㎡左右。 7、户型创新，智能化升级 中地滨江国际错层、跃层等设计，引进多项智能化配套，带来较为先进的设计理念，注重楼盘品质。 8、新区域抗性不大，看好水东片区 钦州新城片区的规划已经深入人心，加之投资客居多，使其更观注投资性及发展前景较好的水东片区。 微观市场小结四 9、除了皇庭采用较多方式的营销推广外，本地的整体营销水平相对较为初级，相信优秀代理公司的介入，会给钦州房地产业带来先进的营销理念和销售手法。 10、推广方面，基本以户外广告、车体广告、夹报、短信为主。 11、开发商70%来自福建，近两年来，更多外地开发商的介入，将进一步促进钦州房地产的发展。 微观市场小结五 12、07年6次加息、“9.27”政策、39号令、二套房贷以为户为单位等宏观调控政策，主要目的在于规范房地产市场的健康运行；对于北部湾经济区的重点城市钦州来说，对区域增长空间的信心高于国家政策对此的影响。因此，相比于其它地级市来说受国家的宏观政策影响较小。