北市项目策划.pptVIP

快走慢看——快速推进，同时拿捏周边利弊（宏观政策、区域高地价项目节奏、周边影响…） 安全快速——提高资金使用效率，回收启动资金 集团成果——（客户细分、1+N）结合贯彻，以性价比高的产品有效占领细分市场 开源节流——利用已有品牌影响（市政、报建、管理费、营销推广） 严控成本（产品工程） 关键在于项目的有效快速去化 规避外部风险 提高资金效率 开 发 策 略 北：华北路 东：甘南路 南：消防用地、华东路 A B 开 发 策 略 －－周边影响 远洋 地块 容积率2，以18层点式住宅为主 位于丘陵之顶，限高和退线（其北侧遮挡）对项目有影响；规划局目前表示条件、原则不变， 两项目可整体考虑平衡，而远洋地块进度远快于我项目，规划协调上有“先到先得”的风险 规范点式住宅间距40m，目前规划条件我地块（南）退线10m，道路15m，远洋地块（北）退线8m，不足40m 开 发 策 略 －－开发计划 房产证获取 9 2011年1月 2010年8月 　 竣工备案 8 2011年5月 2010年6月 项目清盘 7 2010年9月 2010年4月 主体结构工程完成(封顶） 6 2010年5月 2009年9月 项目开盘　 5 “示范区”开放 4 2009年10月 2009年6月 工程开工　 3 2009年2月 2009年2月 项目开发令签发 2 2008年12月 2008年12月 项目摘牌 1 里程碑时间 里程碑时间 里程碑事件 序号 公寓（居住式）+商业 高层住宅 产品类型 97800.00 53500.00 建筑面积（万m2） 32600.00 21400.00 占地面积（万m2） 项目概况 二期 一期 北市启航广场项目 项目开发里程碑节点 销 售 策 略 －－产品价值构建 品牌积累 有效市场组织 区位价值 产品力 成本管理 合理价格入市，迅速占领区域市场； 丰富产品线面市，最大化满足客户多元化需求； 循环推售，随时补充，保持产品线丰富； 系统的客户细分分析成果 1+N 产品成果 最优的内部资源配置 最佳的建安成本 已有的市场口碑和营销渠道 良好的品牌基础和政府关系 扬长——发掘实现项目现有价值 避短——避免预期过远产生负面影响 营销节奏框架 2009/5-8月： 深挖坑 （筑梦新城、蓄势待发） 项目炒作、形象登陆、拦截客源、会员登记 2009/8月： 广蓄水 （VIP办理） 一期产品导入、VIP卡销售开始 2009/9月： 开盘期 （盛大开盘） 项目形象深化、现场热销 2009/9-10月：强销期 （强打快攻、快速去化） 热销势能持续放送 2009/11-12月：持续期 （持续宣传、稳定去化，消化尾盘） 销售促进、新年促销行动 销 售 策 略 －－营销节奏（1期） －－推售计划 营 销 策 略 A区 B区 一期住宅总销售额 3.75亿 开盘:2009年9月 一期开盘条件：预售证获得，项目具备良好的展示效果，意向客户积累2000组左右。 一期计划分三批推盘：住宅均价7000元，至09年底总销售面积2.94万平米，总销售额 1.2亿。 －－推售计划 营 销 策 略 A区 B区 二期住宅总销售额4.79亿 开盘:2010年5月 二期开盘条件：一期形成热销，去化80%以上，具有较强的展示效果. 二期计划分二批推盘：住宅均价7000元，总销售面积6.85万平米，总销售额4.79亿。10年底实现去化率72%。商业2.93万平，销售额2.67亿， 11年6月清盘。 －－推售计划 营 销 策 略 119929 16228 12158 18199 19296 26100 7752 12920 7276 0 0 小计 29340 5868 6455 6455 5281 5281 0 0 0 0 0 商业 5192 1487 775 1464 1466 0 0 0 0 0 0 地下车位 85397 8873 4928 10280 12549 20819 7752 12920 7276 0 0 高层 　 　 三、销售额（万） 7927 8921 9564 8989 8153 7286 6900 6900 6800 0 0 销售均价（不含地下车位面积） 7275 7378 8274 7568 6984 7286 6900 6900 6800 0 0 销售均价 10000 10000 11000 11000 9000 9000