福星国际城专题研究报告2010.pptVIP

本项目五星级酒店发展设想 管理模式 优势 劣势 本项目适应性 1、自营 能获得全部经营收入 对管理团队要求高 不适应 2、自营、加入酒店联盟 能获得全部经营收入并扩大营销途径 对管理团队要求高 不适应 3、委托管理 迅速提高经营能力，扩大影响力 让渡管理权并需缴纳高额管理费用 本项目可以考虑 4、自营、获得特许经营权 扩大影响力并掌握经营权 对管理团队有较高要求 不适应 5、委托管理+特许经营 迅速提高经营能力，扩大影响力 让渡管理权并需缴纳高额管理费用 本项目可以考虑 6、酒店集团收购或入股 与酒店管理公司风险共担、利润共享 较难实现，或被大幅压低价格 现阶段较难实现 根据对知名国际酒店管理公司访谈及本项目实际情况，建议本项目运营模式为： 委托管理或委托管理+特许经营 五星级酒店运营模式分析 本项目五星级酒店发展设想 序号 主要经济指标 参数 单位 1 总建筑面积 33890 平方米 1.1 地上建筑面积 30000 平方米 1.2 地下建筑面积 3890 平方米 2 停车位 120 个 2.1 地上停车位 102 个 2.2 地下停车位 18 个 根据五星级酒店的基本要求及本项目的客观条件，建议本项目发展规模设定为中等，基本指标建议如下： 建议选择的酒店品牌： 本项目五星级酒店财务分析 本项目五星级酒店财务测算假设前提 序号 项目 假设前提 说明 1 平均房价 600元/间/晚 设定开发武汉领先的国际级五星级酒店，房价高于武汉平均水平 2 入住率 67%-72% 客户将面向武汉市的高端商务客群及大型会议，入住率能达到武汉平均水平 3 停车位 免费 酒店配套 4 运营模式 委托管理 国际知名酒店管理集团在武汉运用的主流模式 本项目五星级酒店开发成本 序号 成本指标 总成本 单位 单方成本 单位 1 总成本 42746 万元 12613 元/平方米 1.1 土地成本 9000 万元 3000 元/平方米 1.2 其它成本 33746 万元 9613 元/平方米 本项目五星级酒店财务分析 本项目五星级酒店财务指标 序号 财务评价指标 税后 财务评价 1 净现值（万元） 804 NPV0，可行 2 内部收益率 6.24% 略高于折现率，酒店投资可行，但此单项投资低于企业的期望收益率（10%），此单项投资有待论证 3 静态投资回收期（年） 16.7 投资期回收期较长，高于企业最低期望值，此单项投资有待论证 从财务指标角度分析，作为单项投资，项目基本可行； 从企业希望收益角度分析，投资收益率及投资回收期均无法达标，需要业主方考虑其他因素综合决策 机会 1、武汉市缺乏真正具备国际水平的高星级酒店，存在市场空间 2、徐东商圈的崛起、武昌滨江商务区的建设，将为项目带来机遇 3、武汉大道的门户位置，将为项目带来优越的可辨识性及交通便利性 4、东湖风景区独特旅游资源将为项目带来客源 风险 1、增加投资、延长项目投资回收期、不可预见因素增多 2、业主自身酒店方面经验缺乏，加大项目运作困难度 3、与酒店管理公司谈判周期长、过程困难、条件苛刻 4、沉淀资金量大，对资金链造成一定影响，或将影响业主方后续项目开发计划 积极作用 1、提升国际城项目整体档次、树立福星惠誉更高品牌形象 2、有助于商业、写字楼等业态的招商或销售工作，并与商业、商务业态一道对提升住宅价格及销售速度产生积极作用 3、酒店采用公允价值评估入账，有助于上市公司资产增值，达到带动股价的作用 4、作为高价值量的持有资产，能够为企业融资增加途径 5、如通过成功经营酒店及其他业态，形成模式化的综合体开发形式，除利于公司今后项目运作外，还能为公司今后向政府争取优质资源提供砝码，利于公司扩张 本项目五星级酒店发展评价 地上建筑面积功能分布 地下建筑面积功能分布 单位：万平方米 单位：万平方米 总体规划指标——带酒店方案 财务指标比选 方案一——方案二比较（自有资金40%） 　 评价指标 方案一（无酒店） 方案二（有酒店） 差异 基本指标 自有资金（亿元） 10.72 11.35 -0.63 建设投资（亿元） 26.79 28.37 -1.58 单方投资（元/平方米） 6543.99 6929.26 -385.27 贷款额（亿元） 3.27 3.47 -0.20 利息（亿元） 0.45 0.43 0.02 税前总利润（亿元） 43.85 50.65 -6.79 税后总利润（亿元） 32.89 37.98 -5.10 税后静态 全部投资年均利润率 3.1% 3.3% -0.3% 自有资金年均利润率 7.7% 8.4% -0.7% 税后动态 全部投资IRR 13.7% 11.7% 2.