深圳-现代商务大厦-营销策划报告.pptVIP

报告思路与结构 客户解读 项目分析 市场扫描 项目定位 营销攻略 项目分析 现代商务大厦 位于中心区南区CBD中心轴线东面，本项目位于福田中心区福华路与金田路交汇处的东南角，北面福华路，南靠超高层写字楼财富大厦，西对金中环、大中华，东临岗夏，地理位置十分优越。 1 区位概况分析 2 交通概况分析 完美的交通网络 位于福华路和金田路两条城市主要干道的交汇处，地面交通便捷； 紧临地铁1号线和4号线双地铁出入口，拥有完美的地铁资源。 3 景观资源分析 江胜大厦 新世界中心 诺德中心 凤凰大厦 安联大厦 金中环 财富大厦 大中华 卓越时代 本案 东面：岗夏旧城改造区；南面：财富大厦，会展中心；西面：金中环、大中华；西北：莲花山、市民广场、水晶岛、深南大道。 SWOT分析 SW 优劣势分析 … Strength … Weakness CBD核心区域，中轴线； 南商北政，商务氛围浓厚 会展经济效应 地铁1号线和4号线双地铁物业 五星级酒店群 入市时，中心区整体商务氛围形成 6。6米层高，产品自身差异化 高度限制，对外展示面受限 岗夏西农民房，景观受影响 拆迁工程，影响销售 整体规模较小 OT 机会威胁分析 … Opportunities … Threats 市场供过于求，竞争压力大 同质化严重，营销难度大 价格战一触即发 加息、控制按揭、物业税等宏观政策的影响 WTO和CEPA “9+2” 和深港一体化的形成 深圳国际化城市定位 中心区日渐成熟 SWOT应对策略 优势、机会强化 劣势、威胁规避 结合双地铁、五星级酒店等“泛配套”，提升档次形象； 避开硬件竞争，寻求软性突破； 合理控制成本，应对今后价格战； 强化6.6米层高，提倡全新办公理念， “泛珠三角经济带” ，扩大客户定位范围； 加大营销力度，整合客户资源，应对激烈竞争； “重点优化，而非全面改善” ，根据客户需求有的放矢。 报告思路与结构 客户解读 项目分析 市场扫描 项目定位 营销攻略 项目定位 高端市场 中端市场 低端市场 物业档次 　低 　　中 　　　 高 客户层面 1 档次定位 高 　　中 低 项目处于写字楼市场的中高档次 现代商务中心 2 属性定位 “ ” CBD·核心商圈 超高层高·稀缺性甲级写字楼 高端市场 中高端市场 中端市场 中低端市场 低端市场 3 客户定位 15% 85% 目前中心区 本项目 20% 80% 投资性客户 自用型客户 中高档次，下半部分小开间，上半部分超高层高，提升投资欲望； 稀缺性产品，可塑性强，提升投资价值。 购买用途定位 30% 40% 30% 国内外大型金融、证券、保险公司，通讯、实业公司，以及跨国大型实力集团公司的区域总部。 具备相当实力且发展迅猛的中大型贸易、高新科技、物流公司，以及其他大型企业在深圳的分支机构。 法律、会计、咨询顾问，较有发展前景的贸易、物流、科技公司、广告、多媒体设计，投资者等 大面积客户 （整层以上） 中面积客户 （半层~整层） 小面积客户 (半层以下） 需求面积定位 5% 5% 科技 12% 15 % 8% 18% 10% 22% 10% 目前中心区 本项目 5% 20 % 10% 20% 10% 27% 3% 其他 投资 中介 服务 实业 物流 贸易 金融证券 贸易、实业类企业的比例将有所上升； 投资类客户比例将有所上升； 中介、物流类、科技类将保持稳定，不会有大的波动； 客户类型定位 购买特点分析 中介服务类客户 科技类客户 投资类客户 金融类客户 实业类客户 Details 外向型经济体 Details 对形象要求很高；需求面积大，多选择高层区，价格承受能力很强；企业决策层风格比较务实和理性追求性价比；多采用一次性付款。 对形象要求一般，需求面积较大，比较喜欢高层区写字楼，价格承受能力较强；企业决策层风格比较务实和理性，追求性价比；一次性付款与按揭付款比例相当。 对形象要求较高，需求面积一般不大，比较喜欢中层区，价格承受能力一般；企业决策层风格较为开放和冲动，多采用按揭付款。 对形象要求较高，需求面积一般较小，比较喜欢中低层区，价格承受能力一般；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大部分采用按揭付款。 对形象要求不高，需求面积一般较大，比较喜欢中低层区，价格承受能力较弱；企业决策层风格较为开放和冲动，绝大部分采用按揭付款。 不太关心写字楼的形象，对价格、地段和租金回报非常关注，需求面积一般较小，比较喜欢低层区，价格敏感度非常高；该类客户非常理性；绝大部分采用按揭付款。 报告思路与结构 客户解读 项目分析 市场扫描 项目定位 营销