房地产开发第5章房地产投资分析基础.ppt

第5章房地产投资分析基础 本章主要介绍房地产投资的含义、房地产投资的类型、房地产投资的利弊、房地产投资的风险、房地产投资效果评价指标等内容。 第1节 房地产投资概述 一、房地产投资的含义 1、投资 投资者为实现预期目标而预先垫支的资金。 一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。 2、房地产投资 指人们在房地产投资活动中，为实现某种预定的目标而预先垫支的资金。 二、房地产投资的类型 从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资。 1、直接投资 指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的经营管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。 1）房地产开发投资：指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。 短期投资，形成市场上的增量供给 2）房地产置业投资：购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。(长期投资) 2、间接投资 指将资金投入到与房地产相关的证券市场的行为。 房地产的间接投资不需要直接参与有关经营管理工作。 具体投资行为包括：购买房地产投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。 1）购买住房抵押贷款证券 抵押贷款证券化，就是把房地产金融机构所持有的个人住房抵押贷款权益转化为抵押贷款支持证券，然后通过出售证券融通资金，购买证券的投资者也就成为房地产间接投资者。 房地产抵押贷款证券化 Freddie Mac住房抵押贷款证券化流程 国际房地产金融二级市场的发展 2）购买房地产开发投资企业的债券、股票 房地产开发公司通过资本市场直接融资,以支持其开发投资计划; 债权或股票的投资者,也分享了部分房地产投资收益,成为房地产间接的投资者. 3）投资于房地产投资信托基金(REITs) 房地产投资信托基金是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。 房地产投资信托的特点 REITs的投资主要集中在购物中心、公寓、医疗中心、办公大楼、饭店、休闲旅游区或混合型态的商业房地产。 REITs的投资者包括小额投资人和机构投资人，例如退休基金、保险公司、基金会、寿险基金、银行信托部和共同基金。 REIT的管理阶层都是在房地产业界、企业界有名望的专业管理人。 收益稳定(主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入) 流动性好 台湾的房地产投资信托 三、房地产投资的利弊 1、房地产投资之利 相对较高的收益水平 能够得到税收方面的好处 易于获得金融机构的支持 能抵消通货膨胀的影响 提高投资者的资信等级 2、房地产投资之弊 变现性差 投资数额巨大 投资回收周期长 需要专门的知识和经验 四、房地产投资的风险 房地产投资的风险主要体现在： 投入资金的安全性、 期望收益的可靠性、 投资项目的变现性、 资产管理的复杂性。 （一）房地产风险的分类 系统风险：对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的风险 个别风险：仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资控制的风险 1、系统风险 通货膨胀风险（购买力风险） 指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 市场供求风险 指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 周期风险 指房地产业的周期波动（复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条）给投资者带来的风险。 变现风险 指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。 利率风险 由于利率的变动影响投资者收益可能性。 政策性风险 由于国家或地区政府政策的变化而给投资者带来损失的可能性。 政治风险 由于政变、战争、经济制裁、外来侵略等因素带来损失的可能性。 或然损失风险 指失去控制的人为因素或自然本身发生异常所造成损失的可能性。 2、个别风险 收益现金流风险 预期的收益现金流与实际收益现金流之间的差异 未来经营费用的风险(置业投资) 预期的经营费用与实际经营费用之间的差异 资本价值风险 预期的资本价值和现实资本价值之间的差异 比较风险（机会成本风险） 资金投入该房地产项目后,就失去了其他投资机会,同时也就失去了其他投资机会可能带来的收益 时间风险 由于投资时机不