郑州市写字楼市调报告2.pptVIP

房地产行业政策影响分析 政策背景、调控政策盘点、政策影响等 郑州市写字楼市场概况 发展历史、市场供求、价格市场、区域发展特点等 郑州市写字楼在售市场格局 竞争格局、热点区域、潜在供应等 郑州市写字楼产品特征及发展 典型项目硬件设施、配套设施 郑州市写字楼市场未来发展研判 热点板块、未来供应、发展方向等 1 2 3 4 报告内容 5 产品特征 典型项目产品细节一览表 产品细节——在售及待售典型项目尤其是金东及郑东新区项目，物业档次差别不大，产品细节大同小异，唯一与其他项目明显拉开档次的绿地千玺广场项目，销售价格约高出同期区域其他项目10000元/㎡。 就产品细节来看，典型项目标准层面积普遍在1500㎡以上，符合甲级写字楼的建筑条件；立面用材仍以石幕结合为主，内部多采用单元分割的布局； 就车位配比来看，现有项目车位配比标准普遍较低，极少有项目能达到100:1的标准，但随着报规审核的严厉，后市项目车位配比应普遍能达到此标准； 此外，中央空调、高速电梯等均是甲级写字楼必备的条件，绿地千玺广场以28部电梯的配置再次与其他项目明显拉开档次。 启示—— 随着写字楼市场的繁荣，项目间竞争必将加剧，如何与其他项目拉开档次，凸显特色化、品质化，进而拉升价格则是后市项目所必须考虑的问题。 写字楼市场的空白点： 产品距离尚未拉开！ 产品细分有待深化！ 产品特征 配套设施——郑州写字楼项目内部配套整体水平一般，普遍设有商务中心、会议室等，但除千玺广场外，整体配备水平不高；底商大多招商有银行，目前特色化设置较少。 典型项目配套设施一览表 郑州市写字楼项目虽然对外宣传配套设施较为完善，但实际档次和配备水平一般，就商务中心和会议中心来说，除千玺广场外，其他项目配备规模并不高，只是提升为相关卖点； 就物业特色化来说，千玺广场的特色有目共睹，以中原第一高为突出特色，同时引入万豪酒店，卖点丰富；而建业总部港则以小高层产品，打造别墅级办公理念，融入创新化理念，因此博得市场好评。 启示—— 新入市项目若要取得高价热销，必须具备多元化、高品质的完善配套设施，方能在竞争中脱颖而出。 商务升级，突破还有很多空间！ 销售与租赁市场 写字楼运营现状： 租金低，整体出租率80%。 终端消费者决定售价！ 客户 总结 高利润 高档次 高成本 特色化建筑、区别化产品细节和完善配套的打造需要高成本支撑; 特色化产品和完善的配套自然推高项目物业档次; 高档次、高品质物业普遍实现高价热销，取得高额利润； 高品质项目运营规律 高品质项目以高成本为支撑，同时以高利润为回报； 写字楼供应增加，项目竞争加剧的情况下，新上市应考虑以区别化、高品质项目拉开与其他项目距离，获取高利润，同时提升品牌影响力。 品质越高，价格越高! 房地产行业政策影响分析 政策背景、调控政策盘点、政策影响等 郑州市写字楼市场概况 发展历史、市场供求、价格市场、区域发展特点等 郑州市写字楼在售市场格局 竞争格局、热点区域、潜在供应等 郑州市写字楼产品特征及发展 典型项目硬件设施、配套设施 郑州市写字楼市场未来发展研判 热点板块、未来供应、发展方向等 1 2 3 4 报告内容 5 未来发展研判 供应规模——2009-2010年，全市成交土地中，截止目前尚未入市的商务金融用地共45宗、817.2亩，预计将建成291.47万㎡的非住宅产品；按其中60%的体量将建成写字楼产品计算，则将为未来两年提供175万㎡的办公用房，相当于郑州市写字楼近2年的去化量（按2010年成交量）。 年份 土地面积 （亩） 平均容积率 预计建筑 规模（万㎡） 土地单价 （万元/亩） 2009年 284.6 4.88 92.67 205.6 2010年 532.6 5.6 198.8 405.8 2009-2010年成交未入市商务金融用地信息 启示—— 郑州市商务金融用地近几年成交量逐年加大，同时地价迅速攀升，一方面为后续供应提供保证，另一方面也将快速推高在售项目价格，同时后续竞争激烈。 未来发展研判 区域格局——2009-2010年郑州市供应商务金融用地集中分布于郑东新区，主要位于CBD外围和综合交通枢纽片区（新东站附近），因此未来写字楼供应仍将主要集中于此区域。 2010年郑州市成交土地分布图 启示—— 虽然郑州市写字楼市场仍处于供应不足局势，但就区域分布来看集中分布于郑东新区，因此未来东区尤其是新东站片区各项目间竞争将尤为激烈，这也是未来两三年内的主要形势。 2年内CBD将持续垄断商务市场 未来发展研判 板块发展——未来郑州市商务市场将在CBD核心区下不断辐射，规划和政